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二手房參考價(jià)政策出臺(tái)一周年后，深圳樓市只漲不跌的預(yù)期不再。
　　去年2月8日，深圳發(fā)布二手房參考價(jià)政策，這無(wú)疑是深圳樓市調(diào)控政策中最重要的一環(huán)，改變了深圳樓市的走向，使高漲不止的深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)階段，二手房成交量下滑至4.07萬(wàn)套、創(chuàng)十五年來(lái)最低水平。
　　現(xiàn)如今，二手房參考價(jià)政策落地一年，政策威力猶在，成交量仍沒(méi)有起色。
　　樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月深圳二手住宅過(guò)戶(hù)1557套，環(huán)比下跌25%，同比下跌78%。樂(lè)有家門(mén)店數(shù)據(jù)也顯示，1月無(wú)論是新增房源量還是客戶(hù)帶看量，都出現(xiàn)了環(huán)比下滑，跌幅二至三成不等，春節(jié)前后業(yè)主與客戶(hù)對(duì)樓市的熱情都不太高。
　　從去年至今各月度走勢(shì)來(lái)看，深圳今年1月份二手房過(guò)戶(hù)量已經(jīng)低于2021年10月的1605套年度低點(diǎn)，再次刷新近十年的歷史新低。
　　總體來(lái)看，二手房參考價(jià)政策發(fā)布后，雖然去年3月、4月深圳二手住宅過(guò)戶(hù)量依然維持在4000套以上，但市場(chǎng)實(shí)際成交量已是下滑狀態(tài)；10月，深圳二手住宅過(guò)戶(hù)量?jī)H有1605套，為2012年3月以來(lái)的新低。
　　深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，2021年全年，深圳二手住宅成交套數(shù)同比下滑57.3%至4.07萬(wàn)套，跌至十年來(lái)新低。
　　值得注意的是，在二手房參考價(jià)發(fā)布之際。深圳住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示：深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心將在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。同時(shí)，相關(guān)數(shù)據(jù)將定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)和深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。
　　界面新聞了解到，截至發(fā)稿前，2022年的二手房參考價(jià)并未發(fā)生過(guò)調(diào)整。
　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，按照參考價(jià)政策規(guī)定，今年應(yīng)該重新制定，但現(xiàn)在面臨兩難的困境：一方面如果按真實(shí)價(jià)格的變動(dòng)，就應(yīng)該下調(diào)參考價(jià)。這會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，買(mǎi)家更加謹(jǐn)慎的結(jié)果。在房?jī)r(jià)居高不下的情況下，對(duì)需求釋放是一個(gè)巨大的阻礙。另一方面，如果上調(diào)參考價(jià)格，這不太符合目前的市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，與國(guó)家公布的深圳房?jī)r(jià)運(yùn)行指數(shù)不相符，而且可能會(huì)傳達(dá)托底和救市的信號(hào)。
　　從2021年全年的樓市走勢(shì)來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)確實(shí)受二手房參考價(jià)政策影響出現(xiàn)下跌。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局信息顯示，去年12月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由下降0.2%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。其中，北京、上海環(huán)比分別上漲0.8%和0.4%，深圳二手房?jī)r(jià)跌幅0.4%，為一線城市中跌幅最大，且已連跌了8個(gè)月。
　　此外，深圳已經(jīng)有越來(lái)越多的房源成交接近參考價(jià)。
　　樂(lè)有家研究中心測(cè)算發(fā)現(xiàn)，在2021年7月以前，成交價(jià)與參考價(jià)偏差值在10%以?xún)?nèi)的成交單占比不到2成，20%以上的成交單占到6成以上，說(shuō)明當(dāng)時(shí)成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于參考價(jià)。
　　但8月開(kāi)始，偏差值10%以?xún)?nèi)的房源占比顯著提升，10月對(duì)比9月更是直接提升了14個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)越來(lái)越多的成交房源價(jià)格接近參考價(jià)。12月成交價(jià)與參考價(jià)偏差值10%以?xún)?nèi)的占比有所回落，也直接體現(xiàn)了市場(chǎng)的回暖，部分業(yè)主反價(jià)，價(jià)格差距再度拉大。
　　一位樂(lè)有家中介告訴界面新聞，參考價(jià)發(fā)布后，成交量確實(shí)一直在跌，但去年還是有成交，市場(chǎng)上對(duì)于房源會(huì)有新的評(píng)估價(jià)格，能夠接近參考價(jià)的房子就能賣(mài)得掉。經(jīng)過(guò)這一年賣(mài)賣(mài)雙方的博弈后，急賣(mài)的的業(yè)主把房子已經(jīng)賣(mài)了，更多是不著急賣(mài)的業(yè)主，未來(lái)的房?jī)r(jià)可能會(huì)更穩(wěn)定些。
　　對(duì)于2022年深圳二手房參考價(jià)的走向，李宇嘉分析認(rèn)為，有可能對(duì)深圳中西部區(qū)域的實(shí)際成交價(jià)格明顯下調(diào)的小區(qū)下調(diào)參考價(jià)；其他區(qū)域保持穩(wěn)定，甚至適度上調(diào)。當(dāng)然，最主要是銀行是不是繼續(xù)按參考價(jià)貸款。如果銀行貸款放松，像過(guò)去那樣按評(píng)估價(jià)貸款，甚至高評(píng)高貸，二手房參考價(jià)的效應(yīng)會(huì)相應(yīng)減小。