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開年第一個(gè)月，房地產(chǎn)市場交出了首份成績單。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的2021年1月市場數(shù)據(jù)報(bào)告，樓市延續(xù)了去年的低迷行情，購房者觀望情緒濃重，新房市場進(jìn)入筑底階段，在平穩(wěn)向好的調(diào)控政策下，預(yù)計(jì)將逐步回調(diào)，二手房市場也有望筑底回升。
　　1月66城新房成交面積同比降4成
　　開年，樓市供應(yīng)量出現(xiàn)明顯下滑，據(jù)克而瑞監(jiān)測，29個(gè)重點(diǎn)城市1月新增供應(yīng)面積1080萬平方米，同環(huán)比齊降，降幅分別達(dá)到了43%和58%。
　　究其原因，克而瑞分析人士認(rèn)為主要是受到年末基數(shù)較高和新冠疫情等不確定性影響所致。其中受疫情影響較大的北京，1月供應(yīng)環(huán)比大降82%，房企推盤意愿不高。2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期加之新冠疫情的影響，克而瑞預(yù)判總體供應(yīng)規(guī)模預(yù)期還將小幅回落，尤其是受疫情影響的京津冀和河南等區(qū)域，整體供應(yīng)量大概率在低位徘徊。
　　供應(yīng)低迷一定程度上影響了成交量，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月全國重點(diǎn)66城商品住宅成交面積為1711萬平方米，同比下降4成。值得注意的是，全國商品房銷售面積同比已連續(xù)10個(gè)月下滑，市場預(yù)期低迷。從較長的周期來看，2022年1月成交量的絕對值已經(jīng)接近2018、2019、2020年同期的平均水平，由此判斷新房市場開始進(jìn)入筑底階段。
　　2月春節(jié)期間市場并未有明顯改善，返鄉(xiāng)置業(yè)潮未能如約而至。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間（2022年1月31日-2月6日），重點(diǎn)40城供應(yīng)量和成交量同比分別下降23%和40%，三四線城市在各線城市中跌幅最大，到訪量和轉(zhuǎn)化率普遍走低。
　　房企銷售表現(xiàn)也反映出市場的低迷，據(jù)克而瑞監(jiān)測，TOP100房企今年1月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，同比降低39.6%，較2021年的月均水平降低了43%。對此，克而瑞認(rèn)為原因包括臨近春節(jié)假期，房企放緩了供貨節(jié)奏，更為主要的是，去年下半年以來市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。
　　而購房者觀望情緒不斷蔓延，與房價(jià)的下跌不無關(guān)聯(lián)。據(jù)中指研究院發(fā)布的《百城價(jià)格指數(shù)》報(bào)告顯示，2022年1月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16179元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比已現(xiàn)三連跌；同比上漲2.06%，漲幅較上月收窄0.38個(gè)百分點(diǎn)。
　　二手住宅跌幅收窄 市場逐步修復(fù)回暖
　　二手房市場活躍度也不高，不過已出現(xiàn)回穩(wěn)趨勢。
　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約23%。
　　去年2月，深圳打響了二手房成交參考價(jià)格機(jī)制的“第一槍”，后續(xù)多個(gè)城市跟進(jìn)加強(qiáng)了對二手房市場的調(diào)控監(jiān)管，疊加信貸環(huán)境持續(xù)收緊等因素，二手房市場活躍度快速回調(diào)，成交量持續(xù)回落。
　　對于今年1月的成交量下行，貝殼研究院分析主要是受到疫情影響，如西安因疫情影響，1月二手房成交量環(huán)比下降超過8成；北京1月下旬疫情也有反復(fù)，帶動1月北京鏈家二手房成交量環(huán)比下降12%。此外，1月下旬臨近春節(jié)假期，人們多為過節(jié)做準(zhǔn)備，市場成交活躍度不及上月的日常水平。隨著各地疫情得到有效控制和春節(jié)假期結(jié)束，預(yù)計(jì)后期市場成交活躍度將逐步恢復(fù)。
　　價(jià)格方面，據(jù)中指研究院對全國100個(gè)城市二手住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年1月百城二手住宅平均價(jià)格為15987元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比已現(xiàn)四連跌；同比上漲2.86%，漲幅較上月收窄0.41個(gè)百分點(diǎn)。其中環(huán)比下跌的城市共有65個(gè)，下跌城市數(shù)量較上月減少6個(gè)。
　　價(jià)格同環(huán)比跌幅收窄，部分城市止跌回穩(wěn)，反映出二手房市場正逐步修復(fù)。貝殼研究院指出，二手房市場預(yù)期已回升至平穩(wěn)運(yùn)行區(qū)間。
　　開局艱難 政策顯效仍需時(shí)間
　　房地產(chǎn)市場在1月并未實(shí)現(xiàn)“開門紅”，那么接下來能否扭轉(zhuǎn)頹勢？
　　多家研究機(jī)構(gòu)指出，中央及地方房地產(chǎn)政策環(huán)境正在持續(xù)改善。1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出要充分釋放住房消費(fèi)需求；同日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，這是5年期以上LPR時(shí)隔21個(gè)月后首次下調(diào)。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，作為房貸利率基準(zhǔn)錨的5年期以上LPR下降，代表著居民住房按揭貸款成本降低，有助于提高居民購買力，釋放住房消費(fèi)的同時(shí)也帶動其他生活消費(fèi)。近期，有報(bào)道稱全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已制定出臺，將進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制，有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。地方層面上，多地在調(diào)整公積金貸款、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低首付比例等方面發(fā)力，以促進(jìn)購房消費(fèi)，緩解當(dāng)?shù)貥鞘邢滦袎毫Α?br /> 　　不過，各類扶持政策顯現(xiàn)效果仍需時(shí)間，中指研究院分析預(yù)計(jì)短期市場調(diào)整態(tài)勢仍將延續(xù)；部分前期調(diào)整較早以及需求支撐力度強(qiáng)的城市，隨著信貸環(huán)境的改善以及相關(guān)扶持政策陸續(xù)落地，市場有望逐漸筑底回升，部分城市3月“小陽春”仍有預(yù)期；但對于大多數(shù)城市來說，市場調(diào)整時(shí)間或較長，市場恢復(fù)動力偏弱，短期購房者置業(yè)情緒難有明顯改觀。
　　“影響 2022 市場走勢的核心變量是政策環(huán)境、市場供給以及信貸投放量。”針對2022年市場會不會復(fù)蘇，貝殼研究院分析預(yù)測，2022 年市場走勢前低后高，一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)止跌。“良性循環(huán)”下整個(gè)行業(yè)將趨于平穩(wěn)健康，更好滿足購房者的合理住房需求，更好滿足消費(fèi)者對美好居住的向往。