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“3·15” 國際消費(fèi)者權(quán)益日已至，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益成為近期各行各業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)。而在住房交易中，特別是期房銷售過程中，因工程質(zhì)量、延期交付、虛假宣傳等問題引發(fā)的維權(quán)事件時有發(fā)生。動輒數(shù)百萬甚至上千萬的交易，一旦遭遇“陷阱”，將給購房者帶來諸多困擾。
　　針對商品房交易，律師提醒消費(fèi)者在購房過程中應(yīng)提高警惕，并及時通過法律手段維護(hù)自身合法權(quán)益，而保障購房者的合法權(quán)益、促進(jìn)商品房交易市場良性發(fā)展，是值得整個行業(yè)思考與努力的方向。
　　貨不對板困擾業(yè)主 各地嚴(yán)打虛假宣傳
　　對購買期房的消費(fèi)者來說，違規(guī)交付、貨不對板是最大的擔(dān)憂。日前頗受關(guān)注的某知名開發(fā)商開發(fā)的樓盤受到業(yè)主質(zhì)疑，據(jù)了解，業(yè)主發(fā)布的維權(quán)內(nèi)容主要包括架空層、兒童游樂區(qū)減配，以及未告知業(yè)主便對沙盤進(jìn)行了修改等內(nèi)容。
　　近日，杭州某樓盤業(yè)主反映，目前小區(qū)樓房外立面呈現(xiàn)的樣子，和開發(fā)商當(dāng)初銷售宣傳的差距非常大。原本承諾的鋁板外立面變成了涂料，導(dǎo)致業(yè)主無法接受。無獨(dú)有偶，今年1月份，媒體報道了深圳一樓盤鋁制板外立面變成瓷磚的案例，且樓盤未交付已出現(xiàn)鼓包、瓷磚脫落等情況。
　　此外，近兩年來，精裝修減配、園林減配等新聞頻頻在網(wǎng)絡(luò)上被曝出，甚至有項目被質(zhì)疑貨不對板后違規(guī)拆除樣板間。比上述情況更讓購房者難以接受的，是公交站牌憑空消失等虛假宣傳信息。
　　不久前，有網(wǎng)友爆料西安某樓盤虛假宣傳，原來承諾的地鐵房成為了鐵路房，只有臨近鐵路線的小路可供業(yè)主通行，業(yè)主無奈到售樓部維權(quán)。
　　去年佛山某樓盤業(yè)主反映，項目銷售時宣傳70年產(chǎn)權(quán)，而簽訂合同時才被告知產(chǎn)權(quán)為40年，該業(yè)主要求退回首付款與認(rèn)購金。
　　近年來，針對高發(fā)的虛假宣傳等違反《廣告法》的行為，相關(guān)部門也在采取措施，多地對商品房買賣行為作出規(guī)范，并對相關(guān)違法違規(guī)行為開展嚴(yán)格的整治與曝光。
　　例如，北京市住建委去年8月份發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，通知就規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任、其他等五部分內(nèi)容作出相關(guān)規(guī)定。
　　去年11月份，安徽某房企因發(fā)布違法廣告被罰款96萬元;今年1月份，南昌市市場監(jiān)督管理局發(fā)布的行政處罰信息顯示，南昌某樓盤因虛假宣傳被罰款198萬元。
　　工程質(zhì)量成投訴重災(zāi)區(qū) 律師支招如何有效維權(quán)
　　作為一家人居住的場所，住房的工程質(zhì)量直接影響房主居住體驗，甚至關(guān)乎安全。而在樓盤維權(quán)中，工程質(zhì)量問題也是投訴的“重災(zāi)區(qū)”。中消協(xié)去年發(fā)布的《商品房投訴情況專題報告》中也曾指出，在房屋質(zhì)量方面，消費(fèi)者投訴主要涉及房屋質(zhì)量差、精裝修房暗藏玄機(jī)、隱蔽工程偷工減料、水電管線布設(shè)不規(guī)范、房屋有質(zhì)量問題不及時維修或維修質(zhì)量差等問題。
　　2020年底，北京一樓盤被指存在諸多施工質(zhì)量問題，從業(yè)主曝光的信息來看，主要包括保溫層破損、外墻空鼓、內(nèi)墻有裂痕、車庫裝修簡陋等，甚至用高跟鞋能將地面踩出洞。
　　據(jù)央視報道，去年11月份，北京某小區(qū)業(yè)主集體在網(wǎng)上發(fā)帖曝光項目質(zhì)量問題，樓盤尚未交付已經(jīng)出現(xiàn)外立面鼓包、裝修材料降檔等多種問題。盡管經(jīng)過協(xié)商開發(fā)商給出了優(yōu)化方案，但部分問題因施工完成已經(jīng)無法修正。
　　近日，《中國消費(fèi)者報》對四川省眉山市某住宅項目引發(fā)業(yè)主維權(quán)的事件進(jìn)行了報道。事件中，業(yè)主在2018年認(rèn)購該樓盤住宅一套，同時與開發(fā)商簽訂《地下車位認(rèn)購協(xié)議》并交納4萬元定金。而在近期選車位時，業(yè)主發(fā)現(xiàn)部分車位窄小，水泥地面不平、裂縫多、裂口大。在維權(quán)過程中業(yè)主發(fā)現(xiàn)，預(yù)訂時開發(fā)商并未取得車位預(yù)售許可證。
　　北京市東元律師事務(wù)所律師李松表示，針對房屋質(zhì)量，購房者可以采取三種形式維權(quán)：一是采取和解協(xié)商的辦法，準(zhǔn)備好充足的證據(jù)和必要的證明材料，與開發(fā)商直接交涉，闡明事實經(jīng)過，提出自己的合理要求。如果房屋在保修期內(nèi)，房主可要求開發(fā)商進(jìn)行維修;二是向法院起訴，如果房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問題，消費(fèi)者可以要求解除合同并要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失;三是如果與開發(fā)商協(xié)商不成功，業(yè)主自己找第三方維修，維修產(chǎn)生的費(fèi)用最終都由開發(fā)商承擔(dān)，但房主要注意保留房屋質(zhì)量問題的證據(jù)，進(jìn)行必要的催告，保留維修的正規(guī)發(fā)票，以便事后向開發(fā)商追索相關(guān)費(fèi)用。
　　延期交付、樓盤爛尾引糾紛 “開發(fā)商還款”判例提供參考
　　“保交樓”是當(dāng)前行業(yè)屢屢提到的焦點(diǎn)之一，除住房質(zhì)量外，能否如期交付也是期房業(yè)主心中的一塊大石頭。
　　記者了解到，某地一樓盤交付時間屢次延遲，且項目進(jìn)展緩慢，有業(yè)主因擔(dān)心新房交付時間影響子女入學(xué)，無奈選擇在其他區(qū)域重新購置現(xiàn)房。
　　據(jù)湖南臺都市頻道報道，長沙一樓盤開發(fā)商因資金問題導(dǎo)致項目爛尾。有業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)已有其他住戶入住，但自己辦理交房手續(xù)時卻被要求補(bǔ)交購房款。
　　近兩年內(nèi)，多家知名開發(fā)商因項目停工、延期交付等問題遭到投訴維權(quán)，而房企因流動性問題導(dǎo)致資金緊張，從而造成項目延期交付甚至爛尾的問題也引起高度重視。不久前有消息稱，全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已制定出臺，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管將有利于緩解房企流動性問題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)，也將對預(yù)防爛尾樓事件起到一定作用。
　　2月24日，國新辦就推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹表示，要堅決處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場化為原則，壓實企業(yè)主體責(zé)任，落實屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會穩(wěn)定，維護(hù)購房群眾合法權(quán)益。
　　對于已經(jīng)發(fā)生的爛尾樓事件，如何保障購房者的合法權(quán)益，是后續(xù)解決的重點(diǎn)。今年1月底，浙江嘉興市中級人民法院宣判了一起案例。許先生2014年貸款購買一套住房，因所購買樓盤爛尾、開發(fā)商破產(chǎn)而解除商品房買賣合同。此后許先生因無法取得房屋所有權(quán)停止支付月供，遭到銀行起訴。嘉興中院二審判決認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。很多購房者表示，該案件的判決結(jié)果為類似事件提供了借鑒與參考。
　　對此，北京市瑞得律師事務(wù)所高級合伙人單文豪表示，我國不是判例法國家，判例在國內(nèi)只能作為相同類型案件的一種參考，各地法院對判例有自己的尺度，因此上述判例整體而言有一定的示范作用，但并不是絕對性的。
　　霸王條款防不勝防 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注免責(zé)、違約等內(nèi)容
　　去年年初，北京一共有產(chǎn)權(quán)房項目被質(zhì)疑存在“霸王條款”，一度引起廣泛關(guān)注，業(yè)主不滿的合同內(nèi)容主要涉及退房需承擔(dān)的房屋使用費(fèi)，面積差異處理，房屋質(zhì)量、交付、規(guī)劃變更的處理方式等。經(jīng)過幾個月的協(xié)商及有關(guān)部門介入，修訂后的《預(yù)售合同》簽約版本和《附加補(bǔ)充協(xié)議》簽約版本得以公示，但仍有部分購房者對合同條款存有質(zhì)疑。
　　更有業(yè)主爆料，有樓盤簽署購房合同時只給業(yè)主簽字頁，還有購房者在簽署合同時被開發(fā)商補(bǔ)充霸王條款，涉及“無論房屋是否延期交房，綠化是否達(dá)標(biāo)，購房人不得解除合同”等內(nèi)容。
　　為避免簽訂“霸王條款”導(dǎo)致權(quán)益受損，單文豪提醒購房者，在簽訂合同時應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注免責(zé)條款和違約條款。而在實際操作中，購房合同多為開發(fā)商制定的格式合同，購房者很難進(jìn)行調(diào)整，單文豪表示，購房者不用過度擔(dān)心，在《民法典》實施之前，《合同法》有過相關(guān)規(guī)定，對顯失公平的格式條款，可以確定為無效，《民法典》中也有相應(yīng)條款對此予以繼承。
　　“不過，這不代表購房者可以隨意簽訂合同，”單文豪表示，“購房者還是要認(rèn)真閱讀條款，特別是延期交房、合同解除、違約金等相關(guān)內(nèi)容，條件允許的話，可以通過補(bǔ)充協(xié)議的形式，與開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)充條款的約定。”
　　除以上違法違規(guī)行為外，房屋交易中還存在著捆綁銷售、違規(guī)降價等“深坑”，給購房者帶來很多困擾。而在當(dāng)前市場環(huán)境下，單文豪認(rèn)為，房屋交易中的矛盾點(diǎn)多集中在幾個方面：一是合同中存在對購房者不利的條款而引發(fā)后續(xù)矛盾;二是房屋交付后無法辦證;三是開發(fā)商資金緊張，因債務(wù)等問題導(dǎo)致糾紛。
　　對于以上問題，單文豪提醒購房者，在購買商品住宅時，要提高自身法律意識，仔細(xì)閱讀合同條款，關(guān)注開發(fā)商證件是否齊全、債務(wù)情況如何、是否存在產(chǎn)權(quán)抵押等問題。此外，李松表示，購房者要詳細(xì)查驗欲購買房屋是否與許可證中批準(zhǔn)的具體項目幢號、層次一致。購買期房要認(rèn)真弄清所購房屋的具體位置，以及所處的周圍環(huán)境和中長期建設(shè)規(guī)劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時才與開發(fā)商交涉，甚至發(fā)生糾紛。
　　“一定要在購房前做好相關(guān)工作，不要等到事后維權(quán)，如果確實在購房后發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時提起訴訟，用法律手段維護(hù)自身合法權(quán)益。” 單文豪強(qiáng)調(diào)。