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面對房地產市場下行壓力，武漢市正在政策優化調整的大道上“深踩油門”。
　　1月10日，武漢市相關部門印發《關于推行二手房“帶押過戶”深化登記金融協同服務工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），跟進執行二手房“帶押過戶”政策。這意味著，武漢市民在二手房交易過程中，賣方不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。
　　而在此前的2022年12月上旬，武漢市借舉辦“第39屆武漢市房交會”（以下簡稱“武漢房交會”）之機，動態調整了全市住房限購范圍，將二環外的區域限購政策進行優化調整。據了解，武漢房交會結束后，部分政策仍在繼續執行。
　　武漢市多措并舉動態優化調整樓市政策背后，當地樓市正面臨著剛需購房群體積極性減弱，商品住宅成交量、成交均價雙雙下降，存量商品住宅面積不斷增加、出清周期顯著增加等難題。戴德梁行日前發布的《2022武漢房地產市場回顧與展望》報告指出：“整體來看，武漢市住宅出清周期在2022年呈顯著上升趨勢，并于11月份達到18個月的歷史高位，市場需求下降。”
　　不過，多名房地產業內人士在接受《中國經營報》記者采訪時對武漢市經濟發展基本面和房地產市場回暖前景依然充滿信心。戴德梁行武漢公司總經理周星表示，2022年，武漢市房地產市場經歷了巨大的挑戰與變革，相信隨著防疫措施的優化調整，“穩經濟”各項政策效應逐步釋放，房地產市場需求有望逐步回升，有助于提振市場活力。
　　剛需改善迎政策利好
　　2023年1月11日，武漢市人民政府新聞辦公室發布消息稱，1月10日，武漢市自然資源和規劃局聯合市住房保障和房屋管理局、市地方金融工作局、中國人民銀行武漢分行營業管理部和武漢住房公積金管理中心聯合發布《通知》，跟進推行“帶押過戶”新模式，賣方在無須先歸還原有房貸的情況下就能辦理二手房過戶手續。
　　《通知》指出，買賣雙方達成交易意向，通過武漢市住房保障和房屋管理部門的存量房交易網簽系統申報二手房買賣合同網簽。買方向買方貸款銀行申請商業貸款、公積金貸款或組合貸款，賣方向賣方貸款銀行申請提前還款和“帶押過戶”，簽訂抵押貸款、提前還款、資金管控方式等相關協議，買賣雙方貸款銀行審批通過。
　　武漢市自然資源和規劃局相關負責人表示，進一步支持武漢市開展二手房“帶押過戶”工作，旨在優化武漢市營商環境，支持剛性和改善性住房需求，保護交易安全，提高登記效率，保障相關權利人的合法權益。
　　據了解，2022年武漢市曾多次優化調整樓市政策，朝著更為寬松和因地制宜的方向“小步快跑”，不斷縮小限購區域范圍、擴大購房群體。例如，當年5月，武漢市宣布包括江夏區、東西湖區、武漢經開區和黃陂區在內的四大遠城區全部解除限購；對限購區域內首次購買普通住房的非武漢市戶籍居民家庭，在武漢市繳納社會保險或個人所得稅年限由兩年調整為一年。
　　然而，在多輪利好政策助力下，武漢市房地產市場尚未真正復蘇回暖。
　　“武漢市住宅市場剛需購房積極性弱，政策效力釋放仍需時間。”戴德梁行在上述《2022武漢房地產市場回顧與展望》報告中指出，2022年1至11月，武漢市商品住宅批準上市面積940.2萬平方米，較2021年同期下降約51.4%；銷售面積933.1萬平方米，同比下降約48.4%。
　　在價格方面，截至2022年11月底，武漢市商品住宅整體均價為16094元/平方米，較2021年末下降3.3%。分區域來看，2022年武漢住宅市場成交面積前三名分別為東西湖、漢陽和洪山，三個區域分別約占2022年武漢市商品住宅總成交面積的13.0%、12.2%和10.1%。
　　從分區成交價格來看，武漢市遠城區成交價格普遍出現下跌，除江漢和漢陽區以外的中心及次中心城區價格穩中有漲，區域價格趨勢的分化展現出外部經濟環境不確定性增加及市場預期轉弱對剛需購房積極性的削弱。
　　與此同時，武漢市多個遠城區樓市庫存量也在不斷增加。據戴德梁行統計數據，截至2022年11月，武漢市商品住宅存量超過150萬平方米的區域主要集中在遠城區，其中黃陂區存量商品住宅面積達到218.3萬平方米；出清周期大于全市平均水平的區域也集中于遠城區。
　　“房地產行業作為中國經濟的支柱產業，其低迷對經濟發展的穩定性帶來一定壓力。2022年內雖然諸多金融支持政策密集釋放，但從成交量來看政策效力釋放緩慢。”戴德梁行方面表示。
　　集中土拍呈少量多次特點
　　和樓市量價齊跌的行情類似，武漢市土地市場成交量和總出讓金額也雙雙下滑。
　　戴德梁行統計數據顯示，2022年，武漢市共掛牌出讓地塊148宗，其中最終成交135宗，總成交面積558.4萬平方米，同比下降約52.1%；總出讓金額907億元，較2021年同期下降52.1%；土地成交樓面均價達到7960.1元/平方米，較2021年同期上漲約19.7%。
　　武漢土地市場城市內部分化趨勢也較為明顯，次中心城區重回成交主力地位，江漢、硚口和青山區成交量實現了逆勢增長。具體來看，2022年，武漢市遠城區土地成交量降幅最為顯著，同比下降了73.5%；次中心城區以占全年成交面積的42.4%，重回武漢市土地成交主力位置。
　　而在武漢土地市場整體成交量同比2021年大幅下降的情況下，江漢、硚口和青山區成交量逆勢增長，分別較2021年上升了192.8%、75.4%和114.6%。
　　此外，從分區樓面成交均價來看，武漢市主城區穩中有升而遠城區普遍下降。其中，樓面成交均價主要上漲區域包括洪山、青山、江夏和江岸區，分別較2021年同期上漲約74.6%、23.2%、22.6%和18.7%。價格下跌顯著區域則包括東西湖、漢陽和東湖高新區，分別同比下降51.9%、43.4%和24.1%。
　　值得注意的是，2022年，武漢市集中土拍呈現少量、多次的特點，共進行了6批次集中土拍，推出土地122宗，最終成交109宗，總成交面積487萬平方米，總成交金額890.9億元，整體溢價率0.68%。
　　對于2022年武漢市集中土拍呈現出的特點，戴德梁行分析認為主要包括以下幾點：成交土地類型以住宅用地為主，涉宅用地占比超70%；成交面積前三為東湖高新、青山和江岸區；成交金額前三為硚口、江漢和武昌區；主要溢價地塊類型為加油加氣站用地及住宅用地，其中住宅溢價地塊集中于中心城區、東湖高新和東西湖區；央/國企拿地面積占比68.4%，較2021年提升了6.8個百分點。
　　盡管武漢市房地產市場2022年的景氣度有待提升，但戴德梁行依舊看好武漢市經濟發展基本面和房地產市場回暖潛力。
　　“整體來看，雖然由于外部經濟環境不確定性增加和疫情散發影響，武漢房地產市場整體預期轉弱，但武漢市仍能保持一定的戰略定力，積極推進產業升級，夯實發展基礎，以提升整體經濟抗風險能力。”戴德梁行方面表示，“短期內，武漢市仍將處于產業結構優化攻堅期，長期來看其經濟發展向好的基本面沒有改變。”
　　對于武漢市房地產市場發展潛力，戴德梁行方面分析認為：“預計保持房地產行業合理穩定發展仍然是2023年的政府工作重點之一，加之疫情管控政策逐步放松，武漢市房地產市場需求或將迎來一定程度的回暖。”