繼北京、山東等省市后，中部大省河南省明確提出試點現房銷售，這意味著現房銷售制度改革將再度提速。
2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議召開，會議明確，2023年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。
易居智庫研究總監嚴躍進表示：“河南省是當前保交樓工作中最為重要的省份，所以此次河南進行現房制度改革是具有非常好的標桿性和信號意義的。這也意味著，在房地產新發展模式中，各地在推進現房銷售方面確實已經有了實質性的探索。”
“保交樓”背景下，河南推進現房銷售
今年1月，住建部就提出“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險”。
河南省提出以鄭州、開封為試點積極探索預售制度改革和現房銷售，也是對住建部現房銷售改革的落實。從河南省提出現房銷售的背景來看，河南省還有另外代表意義，即作為“保交樓”重點省份，河南落實現房銷售制度可以從根源上解決“爛尾樓”這一難題。
對此，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜分析稱：“河南省保交樓任務較重，2023年是保交樓的重要節點，此前河南省政府工作會議已經提出要‘扎實做好保交樓、保民生、保穩定工作’，本次河南省結合實際情況要求進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，是對主管部門政策的進一步落實。”
“河南在保交樓方面有非常深入的體會，其對于此類住房制度改革也會有更為真切的理解。從現房銷售優勢來看，對于房企來說，其相當于創新了房地產項目的開發模式，也對于資金方面的安排等有較深的思考。而對于購房者來說，現房銷售模式改變了消費習慣，同時更好地保障了購房者的權益。”嚴躍進如是說。
全國多省市正在推進現房銷售
近年來，部分省市陸續進行商品房現房銷售試點工作，其中海南省已要求全面推進現房銷售。
另外，根據中指研究院監測數據，今年以來，昆明、武漢、烏魯木齊等多地放松預售資金監管政策，主要涉及增加提取節點或提高部分節點使用重點監管資金額度、允許企業使用銀行保函代替重點監管資金、允許企業在部分情況下申請使用凍結的預售監管資金。同時，部分城市預售條件繼續放松，比如武漢明確房地產開發企業可增加申請預售許可次數，預售許可最低規模不小于棟。
而根據易居研究院梳理，目前已經有山東省、福建省、廣東省等省份提出現房銷售，還有北京、杭州、蘇州、重慶等城市對預售條件和部分地塊的出讓條件進行設置，涉及到現房銷售。
從現房銷售面積來看，根據易居研究院對全國31個省份現房銷售占比的統計，2022年，海南省屬于現房銷售規模占比最大的省份，其占比為39%。這意味著在海南省的10套住房銷售中，約有4套住房屬于現房。而此次受關注的河南省，其占比為15%，屬于略高于全國的水平。
值得關注的是，2022年有部分省份現房銷售不降反升，尤其是云南省、福建省和湖北省的銷售數據明顯較好，其同比增速達到了41%、33%和32%。這也說明此類區域受“停貸”事件的沖擊，現房的市場認知程度明顯提高。
推進現房銷售勢在必行
過去，我國實行的期房銷售對房地產業的迅速發展和居民居住水平的提高有著重要的推動作用，但是，隨著房地產行業進入健康平穩發展時期，期房銷售制度的弊端也逐漸暴露，尤其是去年蔓延全國的“停貸潮”使得推進現房銷售呼聲再起。
據易居研究院統計數據顯示，2022年，全國現房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2%。究其原因，現房銷售數據下降，和全國市場降溫態勢有關。
但是，從全國現房銷售面積變化來看，自2018年以來，現房的銷售占比總體處于下滑態勢，這種態勢一直延續到2021年6月份。2021年6月份是全國房地產進入新一輪降溫的過程，也是房企債務問題開始出現的階段。期房銷售數據明顯減弱，而現房銷售數據明顯提振，這也使得現房銷售的規模明顯拉升。從數據可以看出，現房銷售的規模明顯上升，一直到了2022年年底，其占比為14%。
嚴躍進表示，上述數據客觀說明，受爛尾樓事件的沖擊，現房的市場占有率有明顯的提高。而從實際反饋來看，各地購房者擔心購買到期房，也會有各種擔憂，這也會帶來期房銷售數據的下滑。
無論是現實層面還是制度改革層面，從期房銷售轉變為現房銷售勢在必行，已經成為正在推進的事實。
“過去兩年設定了現房銷售，主要是從‘穩房價、穩地價、穩預期’的角度觸發的，這主要是從限制房企非理性拿地、平抑地價的角度進行的。而當前對于現房的銷售，則和2022年停工斷貸事件有關，更多是從保護購房者合法權益的角度和減少預售住房金融風險的角度出發，同時也積極納入新發展模式的大框架之中，寫入各地住房發展規劃或各文件之中。”嚴躍進補充說。
來源：新京報
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