在經歷了行業大洗牌之后，上市地產公司陸續交出了自己的“成績單”。過去的“三高”（高周轉、高杠桿、高負債）發展模式已成為過去式，行業正處于轉向“高質量發展”的關鍵時期，對于未來地產行業的走勢，多家開發商給出了自己的預判。
在整理了多家地產公司2022年業績會的內容后發現，多家開發商認為今年開局良好，盡管3月份出現回落，但市場已在趨勢性回暖中。
市場處于趨勢性回暖，仍然面臨不小的壓力
作為目前行業排名第二的保利發展（600048.SH），保利發展董事長劉平認為，市場處于趨勢性回暖中，今年年初以來市場回暖，3月份熱度小幅回落。考慮購房者對購買力及收入預期的改善、對行業信心修復需要時間，市場的復蘇仍需觀望。中長期來看，支撐房地產行業持續向好的基本面沒有改變。房地產行業正處在由“規模擴張”轉向“高質量發展”的關鍵時期，總體將表現出“趨勢修復、結構優化、動能轉換”的新特征。房企將從規模高速增長向經營規模合理增長、經營質量有效提升轉變。
萬科企業股份有限公司（000002.SZ）董事會主席郁亮則認為，目前對市場的分析有各種各樣的看法，但其認為市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，對于現階段的市場，從萬科的視角，結論與去年類似，市場仍然處于溫和恢復的階段。郁亮認為，新房需求“上有天花板，下有保底線”。國內城鎮人均住房面積已達40平方米，再加上近幾年大規模建設的住房也在陸續交付，在大量的供應下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。同時，在外部環境不發生突發性變化的情況下，一段時間內市場仍能保持12億平方米左右的需求。
華潤置地（01109.HK）董事會主席李欣表示，春節以來房地產市場回暖明顯，從案場明顯能感受到顧客購房意愿提升。華潤置地前兩個月的簽約額同比上漲兩倍以上，雖然3月份略有下滑，但市場依然保持回暖的趨勢。從城市分化來看，主要表現在一二線熱點城市比較穩定，其他二線城市還處在止跌平緩復蘇的階段，三四線城市反彈跡象還不明顯。張大為認為，今年的房地產市場仍然面臨不小的壓力，未來可能還會出現波動，整體出現分化和平穩復蘇的趨勢。
在招商蛇口（001979.SZ）2022年業績會上，招商蛇口董事長許永軍稱，“地產行業的四個紅利在逐漸消失或者減弱，過去這三十多年來推動地產發展的紅利，包括經濟高速發展、城鎮化、人口的增長和房地產金融屬性，這些加起來形成了房地產的高速發展，但是這四個推動因素在減弱，未來地產的發展趨勢就是要綜合發展和高質量發展。”
龍湖集團（00960.HK）董事會主席兼首席執行官陳序平在公司2022年年報中表示，地產行業經歷了深度調整，拐點已現。一是區域經濟發展帶動下的城市分化，具備產業與人才支撐的核心城市，實體消費真實而旺盛。二是改善型住房成需求主導，客戶對產品品質、服務質量及生活配套的要求不斷提升。三是企業告別高杠桿擴張模式，回歸產品主義及盈利本質。
綠城中國（03900.HK）董事會主席張亞東對房地產發展長期看好，張亞東稱，2022年是行業波動的波谷，房地產市場和企業出現很大的洗牌和變化，但觸底已經過去，開始進入復蘇階段。綠城中國副總裁李駿認為，目前來看市場整體已經出現了回暖的跡象，但是熱度和可持續性仍需市場的檢驗，對市場持謹慎樂觀的態度，同時希望通過市場回暖實現更好的經營結果，即在確保流速的同時，部分項目合理地提升價格，進一步降低費用，加強回款管理。如果宏觀經濟能夠持續向好，居民購房信心持續恢復，2023年房地產市場的復蘇是非常大概率的事件，但是全國各城市仍然可能面臨冷熱不均的情況。
“地產全行業后續溫和回升，后續1-2年房價會企穩回升”
除了地產商認為地產行業會平穩復蘇回暖之外，半夏投資創始人李蓓最新的觀點認為，地產全行業住宅銷售在11億平方米見底，后續溫和回升；行業內大部分企業資產負債表受創傷，未來1-2年，仍不具備供給端擴張的能力，全行業拿地和開工會依然下行；供給已經大幅下降1年，后續1-2年仍將下降，需求企穩回升，供需錯配，房價會企穩回升；從現在往后，頭部企業份額上升，毛利改善，量價齊升；從資產價值的角度，一旦房價企穩回升，高庫存高杠桿未暴雷企業的存量資產重估彈性巨大。
李蓓此前在半夏投資發布的月報中認為，現在的地產股，就好像2016年年初的煤炭股。行業經歷了供給側的出清和收縮，需求端剛剛開始觸底回升。相較于當初的煤炭，本輪地產的需求下滑更多，但供給側出清同樣更加的劇烈。按照李蓓的說法，在廣義庫存下滑速度面前，只要銷售低位企穩，房價的企穩上漲很快就會到來。從3年左右的中長期角度，本輪供給側出清中，沒有爆雷的房企，后續市場份額必大幅擴張，即便全行業規模較頂部下滑30%左右。這些企業的銷售規模大多會創出新高。加之房價進入溫和上漲通道后利潤率改善，企業市值也有望創出新高。那就意味著，一批公司相對當前的股價，存在3-10倍的上漲空間。
信達證券在近期的一份報告中認為，從高頻數據來看，2023年春節假期后，重點監測城市的新房和二手房市場周度成交面積連續5周持續攀升，短期來看市場熱度的提升相對明顯。春節后市場熱度的回升主要是在需求延后和企業經營策略雙重影響下形成的：2022年末疫情感染導致的延后需求集中釋放；房企抓住復蘇窗口期加大推貨。當前市場熱度的提升可能更多源于積壓需求的釋放，而真正影響需求翻轉的要素，包括對于房價上漲的預期和對于收入增加的預期暫未出現，因此當前的市場熱度可能隨著積壓需求釋放完畢后，出現自然回落。信達證券認為當前市場熱度提升的需求主要源自于2022年末疫情感染高峰下被延后的需求，決定需求回暖的房價預期和收入預期并沒有根本性的扭轉，因此這一波積壓的需求逐步釋放后，市場需求可能呈現出自動回落的波動，類似于往年小陽春后的環比回落幅度。
國泰君安證券地產行業分析師謝皓宇認為，用需求端改革來對行業發展進行市場化的調控，有利于行業走向合理競爭，獲得有效需求才是行業的長期成長之路。
仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟認為，政策面的支持和呵護、宏觀經濟面的向上向好、居民對就業和收入的預期、房地產銷售量價企穩等積極影響，將對居民購房信心帶來支撐。龐溟認為，若點狀復蘇的分化現象持續，或影響房地產行業后續復蘇持續性。
來源：澎湃新聞,
