7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在參加國新辦發布會時表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”
個人住房貸款對購房者以及銀行而言，都不是小事，相關話題自去年下半年至今也備受關注。從“提前還貸潮”到“提前還貸難”，從銀行凈息差收窄再到如今的存量房貸利率，均引起廣泛議論。
此次央行負責人對有關存量房貸利率下降的表述，購房者也普遍期待較高。記者17日聯系了多家銀行，均表示目前暫未接到通知。
專家表示，降低存量房貸利率，會降低銀行的資產收益率，可能會讓銀行短期承受更大的息差壓力。但從另一方面講，降低存量房貸利率可能會留住一批本想提前還款的客戶，長期看有助于減少客戶流失，降低利潤損失。
央行鼓勵商業銀行與借款人協商變更合同
7月14日，在國務院新聞辦舉行的2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，上半年，房地產市場總體呈現企穩態勢，隨著前期積累的購房需求在一季度較快釋放，疊加季節性因素影響，4月以來，房地產市場逐步進入常態化運行，房地產市場情況在房地產信貸數據上也有所反映。
鄒瀾指出，房地產開發貸款主要是用于房地產項目的施工建設，通常是在開工時發放，竣工時回收，余額主要取決于同期商品房的在建規模。過去，開發商根據項目銷售進度，用預售資金提前償還開發貸款的情況較為普遍。去年以來，因為非金融負債收緊，開發貸款需求明顯增加，商業銀行開發貸款投放力度加大，今年上半年累計新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進了開發商加快項目施工建設，有利于保障項目的交付。
鄒瀾表示，個人住房貸款發放和同期商品房銷售規模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產的配置調整。今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。
這種現象對住房需求并不構成影響，它是一個居民資產配置的調整。盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。
鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
多地銀行稱未接通知目前按照合同約定執行
17日，記者也聯系了全國多座城市當地銀行，工作人員多表示暫未收到通知，目前按照合同約定情況執行。從咨詢的情況來看，目前多家銀行處于觀望狀態，有股份行人士稱目前都還在等通知。
記者咨詢上海多家銀行網點了解到，自上月20號LPR調降10個基點后，個人商業住房貸款利率也隨之下調10個基點，目前執行的利率水平是首套4.55%，二套5.25%。而對于存量房貸利率是否會調降，銀行網點層面暫無動作。
深圳地區一股份行個貸經理表示，目前還未收到通知，目前還是按照合同約定利率。
海南海口市一股份行工作人員表示，如果房貸利率和LPR掛鉤，銀行系統會自動調整，不需要操作。廣州市中國銀行(601988)一支行個貸經理表示，目前沒有接到通知，“暫時合同約定多少就是多少，目前存量客戶肯定是看合同。”
類似地，記者咨詢杭州、南京等地的銀行網點關于存量房貸利率是否會調降，得到的回應普遍是“目前沒有收到通知”。
工商銀行南京某支行工作人員表示，“采取浮動利率的房貸，每年在您的放款月LPR會自動調整，但當時確定的利率加點數是不會變的。”
建設銀行杭州某支行工作人員表示，“在客戶簽訂的借款合同上會有規定，個人住房貸款利率每年調整一次。目前暫時沒有接到更改利率的通知，如果有這樣的情況，銀行都會通知到客戶的。”
對銀行并非全然不利實際執行層面有難度？
按揭貸款利率一般采取LPR加點的方式進行定價。LPR下調后，在合同約定的重定價日，房貸利率就執行新的LPR利率。但問題是前一階段的加點部分利率比較高。高位房貸利率即使執行了新的LPR，也會因為加點部分未調整而高于現階段新的房貸利率。
有券商計算，以100萬元房貸額、30年還款期、等額本息還款方式為例，消費者在5.95%的房貸利率高點貸款，利息總額約114萬元；而以最新5年期LPR4.2%利率貸款，利息總額約76萬元。
根據央行披露的數據，上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%。與之相較，存量利率明顯較高。
對商業銀行來講，在利率降低背景下，居民提前歸還高利率的貸款，被視為資產配置的理性選擇，這也使得銀行上半年房貸的提前還款壓力也有所上升。另一方面而言，如選擇降低存量房貸利率，在凈息差不斷降低的背景下，無疑會增大經營壓力。
由此來看，市場關注的熱點在于，在行業整體息差承壓的背景下，商業銀行是否有動力下調存量房貸利率？記者在采訪中了解到，此舉對于銀行而言并非全然不利，但在實際執行層面仍有一定難度。
融360數字科技研究院李萬賦接受記者采訪時表示，根據目前銀行信貸經理的普遍反饋來看，暫未接到相關政策調整通知。從目前的官方表述來看，按照“市場化原則”，“銀行和借款人自主協商變更方式”，這主要是為銀行緩解提前還款的壓力提供的一條可行性路徑。降低存量房貸利率，會降低銀行的資產收益率，可能會讓銀行短期承受更大的息差壓力。但從另一方面講，降低存量房貸利率可能會留住一批本想提前還款的客戶，長期看有助于減少客戶流失，降低利潤損失。
“從銀行方面講，房貸資產屬于優質資產，銀行主動下調存量房貸利率的動力不足。如果正式政策出臺后，出于社會責任，或者為了留住有意愿提前還款客戶，部分銀行可能會提供存量合同轉換方式，但是大概率要從總行層面出臺不同城市調整的具體方案，用戶的申請條件、執行流程和具體方式等都尚待明確，和借款人逐個協商也將面臨著巨大的工作量。”李萬賦說道。
無論是存量利率下調，還是“提前還貸”，對銀行來講均會造成一定的經營壓力，尤其是個人住房貸款占比較高的銀行。且涉及商業銀行的多項指標，以確保風險可控，需要進行全面的評估和把握。開源證券研報表示，此次央行表態后，落地情況需關注銀行意愿和操作難度。
財經評論員張雪峰也對記者指出，存量房貸利率的調整，實際操作起來可能會有一定的難度。首先，存量房貸利率的具體調整涉及商業銀行與大量借款人之間的協商和合同變更，需要考慮到各方的利益和權益，同時要遵守相關的法律法規和合同約定。此外，因為存量房貸利率下調涉及到商業銀行的利潤、風險和資金成本等因素，需要進行全面的評估和把握，確保金融風險可控。
“盡管央行鼓勵存量房貸利率下調，但具體的調整規模和力度可能會根據實際情況和市場需求進行靈活調整。考慮到不同地區和市場的差異，實際操作可能會因地區、貸款期限和借款人的不同而有所區別。”張雪峰表示。
來源：每日經濟新聞,
