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　近日，從中央到地方，各類房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化調(diào)整政策頻出，鞏固樓市企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。自中共中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來(lái)，各部門發(fā)聲將大力支持剛需型和改善型住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、指導(dǎo)銀行調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率、進(jìn)一步落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等；各地因城施策，陸續(xù)出臺(tái)降低二套房首付比例下限、增大契稅補(bǔ)貼力度、鼓勵(lì)居民購(gòu)買自住住房提取住房公積金作首付等政策。
　　如何理解新調(diào)整周期之下樓市企穩(wěn)的節(jié)奏？新政的持續(xù)出臺(tái)將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？
　　大力支持剛需型和改善型住房需求
　　7月24日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，將進(jìn)一步落實(shí)好個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；國(guó)家發(fā)展改革委表示，要在更好滿足居民剛性和改善性住房需求等方面加強(qiáng)政策儲(chǔ)備。
　　據(jù)了解，今年以來(lái)，各地持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，全國(guó)已有超一百個(gè)省市（縣）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施超360次，政策頻次趨穩(wěn)。房地產(chǎn)政策的不斷優(yōu)化調(diào)整，有力支持了剛性和改善性住房需求。
　　“中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化后，多部委均釋放積極信號(hào)，為市場(chǎng)注入信心。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，其中住建部明確指出將進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免等政策措施。隨后北上廣深等多個(gè)城市住建部門發(fā)聲支持剛需型和改善型住房需求，近期杭州擴(kuò)大差異化限購(gòu)范圍、鄭州取消限售政策，積極響應(yīng)中央及監(jiān)管部門號(hào)召。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，福州、西安、沈陽(yáng)等多個(gè)城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策，降低二套房首付比例下限，由此可見(jiàn)，各地亦在積極落地相關(guān)舉措。
　　陳文靜表示，從未來(lái)政策優(yōu)化方向來(lái)看，當(dāng)前一線城市和核心二線城市調(diào)控政策仍較為嚴(yán)格，限購(gòu)政策、限貸政策仍有優(yōu)化空間，普通二線及三四線城市限制性政策或進(jìn)一步放開(kāi)甚至取消。短期若較大力度的支持政策能夠盡快落地，一線及核心二線城市政策優(yōu)化有助于提振市場(chǎng)行情，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有望起到一定的提振效果。
　　著力解決新市民、青年人等住房問(wèn)題
　　在本輪樓市調(diào)整周期當(dāng)中，優(yōu)化公積金政策是重要手段之一。比如，7月27日，天津市調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款有關(guān)政策，購(gòu)買首套住房最高可貸100萬(wàn)元；近日，廣東省梅州市明確提出鼓勵(lì)居民購(gòu)買自住住房提取住房公積金作首付；8月4日，海南省提出允許提取住房公積金支付購(gòu)買該省新建商品住房和保障性住房首付款；8月10日，安徽省阜陽(yáng)市明確，首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買自住新建商品住房的，可申請(qǐng)?zhí)崛」�積金賬戶余額支付購(gòu)房首付款……還有多地明確，提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例。
　　值得關(guān)注的是，住房消費(fèi)涵蓋了購(gòu)房和租房，本輪公積金作為“政策工具”，在住房消費(fèi)領(lǐng)域也覆蓋到了租房層面。例如中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心明確提高租房提取額度。職工家庭在北京市行政區(qū)域內(nèi)無(wú)自有住房且租賃住房的，可按每人每月2000元限額提取住房公積金。
　　“當(dāng)前公積金相關(guān)部門對(duì)于住房消費(fèi)需求，是從購(gòu)房和租房?jī)蓚�(gè)層面進(jìn)行的。各地操作模式相似，圍繞‘更充足貸款’‘更充足提取’進(jìn)行，充分體現(xiàn)了在貸款方面給予支持的導(dǎo)向。此類政策也積極配合了各地房地產(chǎn)政策內(nèi)容，尤其是和住房消費(fèi)需求提振方面的工作進(jìn)行了結(jié)合，體現(xiàn)了公積金保障的導(dǎo)向和屬性。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
　　7月24日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給；8月1日國(guó)家發(fā)展改革委公布的《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》也提到，要完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問(wèn)題。
　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年上半年中央及地方累計(jì)出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策百余次，通過(guò)金融、財(cái)稅、土地等支持政策促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。“解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的保障體系加快完善，實(shí)行住房市場(chǎng)體系與住房保障體系的雙輪驅(qū)動(dòng)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示。
　　“未來(lái)的政策導(dǎo)向應(yīng)是滿足和釋放需求，滿足新市民、年輕人先租后買的需求就是手段之一。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
　　滿足合理融資需求，全面推進(jìn)“保交樓”
　　“保交樓”工作是“穩(wěn)預(yù)期、保民生”的重要方式，也是提振住房消費(fèi)信心的有力體現(xiàn)。中央政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》提出“做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作”。
　　據(jù)了解，去年11月金融管理部門出臺(tái)了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的十六條政策措施，保持房地產(chǎn)重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，有力推動(dòng)各地項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)。近期，金融管理部門將“金融十六條”相關(guān)政策的適用期限、保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限延長(zhǎng)，以此引導(dǎo)銀行繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持。
　　日前，中國(guó)人民銀行座談會(huì)上進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了滿足民營(yíng)房企合理融資需求。“此次會(huì)議說(shuō)明目前對(duì)于民營(yíng)房企的重視程度明顯是比較高的。房企融資或?qū)⒂瓉?lái)新一輪的窗口期，這就要求各類民營(yíng)房企主動(dòng)發(fā)力，積極爭(zhēng)取更優(yōu)惠的金融支持。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
　　據(jù)住建部8月9日消息，目前各地“保交樓”工作正在順利推進(jìn)中，“保交樓”專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過(guò)165萬(wàn)套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過(guò)60%。“保交樓”工作的順利推進(jìn)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工進(jìn)度加快，有效防范了商品住房逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了購(gòu)房者信心，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。
　　“今年以來(lái)，監(jiān)管部門加速推進(jìn)一系列‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’的舉措，包括新增1500億元保交樓專項(xiàng)借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃、加大保交樓專項(xiàng)借款配套融資力度、強(qiáng)化保交樓司法保障等，截至目前，‘保交樓’相關(guān)資金已達(dá)5500億元。”陳文靜表示，近期央行明確延續(xù)實(shí)施保交樓貸款支持計(jì)劃至2024年5月底。在當(dāng)前房企資金壓力不減的背景下，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。未來(lái)“保交樓”依然是政策重要發(fā)力點(diǎn)，配套資金有望加快落位和跟進(jìn)。
　　助力企穩(wěn)房?jī)r(jià)指標(biāo)，托底下行市場(chǎng)
　　8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，7月份，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有20個(gè)和6個(gè)，比上月分別減少11個(gè)和1個(gè)；一、二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大1.0、0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　“7月份新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅有所擴(kuò)大。但此類數(shù)據(jù)不悲觀，8月份各地優(yōu)化調(diào)整政策的動(dòng)作，將利好此類指標(biāo)的企穩(wěn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌力度相對(duì)大的城市，普遍還是一些重點(diǎn)三四線城市和一些非核心的二線城市，在此類城市中，各地政策積極推進(jìn)，穩(wěn)樓市的決心明顯，而其他一些房?jī)r(jià)跌幅不是很大的城市，預(yù)計(jì)近期購(gòu)房政策也會(huì)加快出臺(tái)，總體上都利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
　　李宇嘉表示：“7月份，70城新房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)創(chuàng)今年以來(lái)新高；二手房?jī)r(jià)格上漲的只有6個(gè)，也就是說(shuō)，絕大多數(shù)城市進(jìn)入了下跌階段。同比上漲的城市，多為中心區(qū)改善盤集中入市，定價(jià)合理甚至與周邊二手房?jī)r(jià)格形成倒掛而出現(xiàn)熱銷，比如成都、上海、寧波、杭州等。”李宇嘉表示，目前政策開(kāi)始托底，一方面，各地積極優(yōu)化調(diào)整政策，另一方面，央行3個(gè)月內(nèi)兩度降息，在6月份下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)以后，預(yù)計(jì)本月5年期LPR將再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，意味著按揭貸款利率將繼續(xù)下降。同時(shí)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的呼聲很高，有利于降低換房門檻、降低換房成本，提高房屋循環(huán)效率，從而實(shí)現(xiàn)托底行業(yè)和市場(chǎng)的目標(biāo)。