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近日召開的中央政治局會議提出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會近日聯(lián)合召開的電視會議提出，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。
　　降低購房成本
　　當(dāng)前，降低購房者財(cái)務(wù)成本、支持剛性和改善性住房需求的各項(xiàng)政策正在加速落地。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹日前表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。
　　今年7月，個人住房貸款利率繼續(xù)下行，放款速度有所加快。貝殼研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個BP；首套、二套主流房貸利率分別較去年同期回落45個BP、25個BP。與此同時，7月百城銀行平均放款周期為22天，較上月縮短1天。
　　房貸利率下行有兩方面原因。一方面，LPR改革效能持續(xù)釋放。由于目前99%的房貸利率與5年期以上LPR(貸款市場報(bào)價利率)掛鉤，LPR變動成為觀察房貸利率變化的主要因素。“6月引導(dǎo)公開市場操作、中期借貸便利中標(biāo)利率下降0.1個百分點(diǎn)，帶動1年期、5年期以上LPR均下降0.1個百分點(diǎn)。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾8月4日在國家發(fā)展改革委等四部門聯(lián)合舉行的新聞發(fā)布會上表示，6月個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.11%，同比下降0.51個百分點(diǎn)。
　　另一方面，“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制”繼續(xù)得到落實(shí)。2022年12月，“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制”建立。中國人民銀行最新發(fā)布的《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至今年6月末，在全部343個城市(地級及以上)中，有100個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國下限低10個至40個基點(diǎn)，13個城市取消了首套房貸利率下限。
　　值得注意的是，盡管自去年以來，5年期以上LPR已實(shí)際累計(jì)下行45個基點(diǎn)，但是，由于房貸利率約定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)固定不變，前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍處于相對較高水平。去年以來，為了減少利息支出，不少借款人呼吁下調(diào)存量房貸利率，也有人率先行動，選擇提前償還房貸。
　　為了有效回應(yīng)市場關(guān)切，中國人民銀行已明確表示，今年下半年將指導(dǎo)商業(yè)銀行依法、有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。“存量房貸利率調(diào)整有兩種方式，一是直接降，即銀行與借款人自主協(xié)商、變更合同約定；二是間接降，即貸款以新?lián)Q舊，用新發(fā)放的貸款來置換原有的存量貸款。”招聯(lián)首席研究員董希淼說。
　　“存量房貸利率下調(diào)將成為重要方向，但預(yù)計(jì)其落地過程不會一蹴而就，落地模式有待探索，并且可能具有差異性。”中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬說，在實(shí)施路徑上，預(yù)計(jì)仍需金融管理部門引導(dǎo)、制定相關(guān)細(xì)則，國有大行先行，中小銀行跟進(jìn)；在操作方式上，商業(yè)銀行可能下調(diào)房貸的“加點(diǎn)”利率，基準(zhǔn)部分仍將參考LPR走勢。
　　最新出爐的5年期以上LPR“按兵不動”，被市場視為“給存量房貸利率調(diào)整預(yù)留空間”。溫彬認(rèn)為，由于當(dāng)前新發(fā)放的貸款利率已降至歷史低位、各地因城施策的空間較大，銀行的息差持續(xù)收窄；5年期以上LPR按兵不動，這有助于維持銀行的合理利潤，從而為存量房貸利率調(diào)整預(yù)留出空間。“當(dāng)前，居民的投資行為、資產(chǎn)配置行為已經(jīng)發(fā)生變化，新發(fā)放的房貸利率已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了較大幅度下調(diào)，在此背景下，調(diào)整存量房貸利率不僅能夠更好地穩(wěn)定預(yù)期，還能夠減少貸款置換行為、降低空轉(zhuǎn)套利風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范市場秩序。”溫彬說。
　　加大保交樓金融支持
　　支持剛性和改善性住房需求，要以房地產(chǎn)市場供給端的穩(wěn)定為基礎(chǔ)，供給不穩(wěn)直接影響需求預(yù)期。今年一季度，二手房市場的回升幅度、市場熱度曾高于新房市場，其背后正是供給不穩(wěn)導(dǎo)致的需求不足。“二手房的不確定性較低，一手房存在不確定性，此前部分房屋無法按時交付，打擊了購房者的支出意愿。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛說。
　　為此，要扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。國家發(fā)展改革委日前發(fā)布的《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》明確提出，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。倪虹此前也表示，保交樓、保民生、保穩(wěn)定是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，要進(jìn)一步提高政治站位，增強(qiáng)責(zé)任意識，加快推進(jìn)已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。
　　“結(jié)合保交樓工作需要，人民銀行已將2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃的期限延長至2024年5月底。”鄒瀾表示，2021年下半年以來，金融部門按照黨中央、國務(wù)院部署，配合有關(guān)部門加大保交樓支持力度，配合推出兩批共3500億元保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極提供配套融資，有力推動各地項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)。
　　目前，各地的保交樓工作正在有序推進(jìn)，項(xiàng)目復(fù)工和建設(shè)交付加快進(jìn)行。最新數(shù)據(jù)顯示，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目的總體復(fù)工率已接近100%，累計(jì)完成住房交付超165萬套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目的住房交付率已超過60%。
　　“與此同時，還要穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的債券、股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道。”鄒瀾說，去年以來，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款需求明顯上升，商業(yè)銀行加大投放力度，今年上半年累計(jì)新增開發(fā)貸款4200多億元，同比多增約2000億元，促進(jìn)了開發(fā)商加快項(xiàng)目施工建設(shè)。此外，去年11月以來，在民營企業(yè)債券融資支持工具的作用下，已累計(jì)為民營房企約260億元的債券發(fā)行提供了增信支持；中國證監(jiān)會優(yōu)化房企上市融資政策后，已有多家企業(yè)獲得股權(quán)融資支持。
　　國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場預(yù)期。但要看到，這些問題是階段性的，隨著市場調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用、房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。“隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策顯效，居民的住房消費(fèi)意愿、房企的投資意愿有望逐步改善。”付凌暉說。
　　增加保障性住房供給
　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，治本之策在于促轉(zhuǎn)型，推動建立發(fā)展新模式，從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”。接下來，保障性租賃住房供給、長租房市場建設(shè)的政策支持力度將繼續(xù)增強(qiáng)。
　　近日召開的中央政治局會議提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。國家發(fā)展改革委日前發(fā)布的《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》明確提出，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。
　　“為了推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局?jǐn)M定《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，為住房租賃提供多元化、全周期的金融服務(wù)。”鄒瀾說，此外，1000億元的租賃住房貸款支持計(jì)劃正在穩(wěn)步推動，已落地濟(jì)南、鄭州等試點(diǎn)城市。
　　今年1月，中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》(以下簡稱《通知》)，設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，采取“先貸后借”的直達(dá)機(jī)制，按季度發(fā)放，支持相關(guān)金融機(jī)構(gòu)于2023年年底前，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購房貸款。金融機(jī)構(gòu)按照自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，發(fā)放租賃住房購房貸款，貸款利率原則上不超過3%，對于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。
　　“自《通知》下發(fā)以來，工商銀行密切跟進(jìn)8個試點(diǎn)城市的實(shí)施方案落地情況，積極給予融資支持，已在山東省濟(jì)南市落地了首筆租賃住房貸款支持計(jì)劃的貸款投放工作。”中國工商銀行公司金融業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人說，下一步，該行將積極探索長租房市場的金融服務(wù)，充分運(yùn)用政策性金融工具，按照市場化原則，為試點(diǎn)城市的經(jīng)營主體收購存量住房提供長期貸款支持。
　　與此同時，公共租賃房企的資產(chǎn)盤活工作也在穩(wěn)步推進(jìn)。近日，由興業(yè)銀行參與承銷的河南省豫資保障房管理運(yùn)營有限公司2023年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)成功發(fā)行。具體來看，項(xiàng)目發(fā)起人是河南省唯一的省級保障房建設(shè)投融資主體，底層資產(chǎn)為發(fā)起人所持有的正陽縣、襄城縣、遂平縣三地公共租賃住房資產(chǎn)，首期發(fā)行金額為7.56億元，優(yōu)先級利率為3.75%，創(chuàng)下了中原地區(qū)同類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的最低利率。
　　接下來，房地產(chǎn)融資將保持平穩(wěn)有序，住房租賃、保障性住房建設(shè)的金融支持力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》明確提出，將落實(shí)好“金融16條”，穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計(jì)劃在試點(diǎn)城市落地，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。