9月1日，上海和北京先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。至此，一線城市全部落地實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
一夜之間掛牌量大增！售樓處“不打烊”
據(jù)央視報道，周六上午，北京東南五環(huán)外一個新開盤的售樓處人頭攢動。銷售負(fù)責(zé)人表示，從周五晚開始，預(yù)約量明顯增加，其中最活躍的就是在新政后重新被認(rèn)定為具有首套資格的購房人群。
對于本來就具有首套房資格的客戶來說，新落地的政策給了他們更多的信心。
北京購房者李先生表示。政策出得這么密集，覺得房子增值保值是有保障的。我也是剛需，還是回歸剛需屬性。
銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，市場的熱度從政策落地那一刻便已經(jīng)開始。
北京某樓盤銷售總監(jiān)王昊司表示，政策出來以后，就陸續(xù)開始簽單，單日整體賣了15套，凌晨2點多最后一個客戶簽單。截至今天上午，我們今天已經(jīng)賣到第10套。平常工作日大概是賣4套，周末大概在10套左右，估計今天會突破20多套。
在一個開盤近兩年的樓盤售樓處，記者遇到了一位第一次來看房便決定買下一套三居室的購房者。
北京購房者桂女士表示，馬上就準(zhǔn)備簽。兩個小時前來看過了，現(xiàn)在政策出來這么利好，那就不需要猶豫了。
銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，政策落地對改善型大戶型利好較為明顯，因為這部分購房群體往往需要賣房，新政減少了首付壓力，也提升了他們的決策速度。
記者發(fā)現(xiàn)，新政落地后，多家開發(fā)商連夜調(diào)價，并釋放將要收回折扣的信息。不過，記者在線下走訪時發(fā)現(xiàn)，相比漲價，一些房企更希望借助新政加速去化。
上海樓市的反應(yīng)也是立竿見影，一些中介公司，一夜之間掛牌量就增加了1000多套。
記者走訪了上海的多家中介門店，他們普遍表示，新政出來后，客戶的咨詢量、掛牌量明顯上升。一家門店負(fù)責(zé)人告訴記者，他們公司上海市內(nèi)的二手房掛牌量，一晚就增加了1000多套。
形成政策合力
另外，8月30日早上，廣州作為一線城市，帶頭打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第一槍，同日晚間深圳市跟進“認(rèn)房不認(rèn)貸”。更重磅的消息在8月31日晚上發(fā)布：央行一紙通知，開啟了下調(diào)最低首付比例下限和存量房貸利率下限的政策大門。
整體來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”與優(yōu)化差別化住房信貸政策均從需求端發(fā)力，對第二套房或者改善型購房者最有利。我國主要城市的首套住房首付比例、房貸利率等都明顯低于二套住房，兩項政策大幅降低了購房者的購房門檻，且兩者有望在部分人群身上形成合力。
以廣州為例，“認(rèn)房不認(rèn)貸”意味著居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
央行對差別化住房信貸政策的調(diào)整優(yōu)化主要包括兩點：在首付比例方面，首套住房和二套住房的最低首付款比例下限分別不低于20%和30%；房貸利率方面，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
目前，廣州在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的同時，執(zhí)行原有差別化住房信貸政策。在“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，無房有貸款或有貸款記錄的家庭，在廣州購房的首付比例將大幅下降至30%，房貸利率將降至4.2%。如廣州以最大力度優(yōu)化差別化住房信貸政策，則首付比例將進一步下調(diào)至20%。
不過，央行宣布的調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策系作為政策總綱，尚需按因城施策原則，由各地自主決定落實。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及信貸政策調(diào)整將有助于降低居民購房門檻和購房成本。當(dāng)前執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”且存在限購的城市主要為高能級的一二線城市，其中前者涉及“北上廣深”等16個城市，后者包括一二線的24個城市，在政策調(diào)整后有望釋放出這些高能級城市的購房需求。
目前，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已經(jīng)進入落實階段，信貸政策調(diào)整仍有變數(shù)。從下調(diào)空間來看，中金公司表示，3個超高能級城市（北上深）首套/二套的首付比例下調(diào)空間平均分別為13和30個百分點，21個高能級城市對應(yīng)的首套/二套下調(diào)空間平均分別為10和15個百分點。從執(zhí)行速度來看，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，預(yù)計二線城市將很快調(diào)整至下限水平。
除了兩大政策之外，央行降低存量首套住房貸款利率的政策，也被業(yè)內(nèi)看好將有利于鼓勵社會合理消費需求。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，8月有36省市(縣)出臺地產(chǎn)優(yōu)化政策54條，政策頻次加快，此前1~8月，調(diào)控措施出臺數(shù)量超400次。
整體來看，本周的兩大需求端政策出爐，傳達了多個積極信號，提振市場情緒：
第一，政策落地速度快、強度高�！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”調(diào)整在納入工具箱之后一周即在一線城市快速落地，讓人們對后續(xù)住房信貸政策的落地保有極高期待。
第二，捕捉市場關(guān)鍵時間點。在利好政策集中落地之后，傳統(tǒng)的“金九銀十”即將到來。政策的出臺與落地有助于促進房地產(chǎn)市場信心修復(fù)和預(yù)期改善，推動剛需和改善性需求入市，激活市場交易。
第三，政策執(zhí)行有望超預(yù)期。在廣州落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”的通知中，對購房主體和貸款主體的認(rèn)定不一致，國泰君安(601211)房地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇預(yù)計，政策在執(zhí)行的初期仍然將按照市場理解的以家庭為貸款主體，并在合適的時候再次調(diào)整為以成員為貸款主體。
民營房企融資獲支持
除了需求端的政策，本周在供給端也有重要政策落地，且服務(wù)于在此前各類供給端政策中受益較少的民營房企。
8月30日，在中國人民銀行召開的金融支持民營企業(yè)發(fā)展工作推進會上，央行行長潘功勝表示，金融監(jiān)管部門將以《關(guān)于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見》作為支持服務(wù)民營經(jīng)濟的行動指南，采取有力措施，為民營企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造積極條件。
上交所副總經(jīng)理董國群則在會上直面房地產(chǎn)相關(guān)話題并表示，抓住房地產(chǎn)市場這個牽一發(fā)而動全身的領(lǐng)域，堅決落實好支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的各項政策措施。保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經(jīng)營房企合理融資需求，“一企一策”穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險，推動民營房企股債融資項目案例落地。
值得注意的是，在工作推進會上，同時舉行了“金融支持民營企業(yè)發(fā)展簽約儀式”。包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的多家民營企業(yè)，在會上與銀行、上交所、深交所、交易商協(xié)會進行簽約。其中，涉房民企簽約事項包括：中國銀行(601988)和龍湖集團、上海證券交易所和大名城(600094)、上海證券交易所和新城控股(601155)、深圳證券交易所和濱江集團(002244)、深圳證券交易所和美的置業(yè)進行簽約。
在同一日，參與本次會議的龍湖集團、美的置業(yè)均在當(dāng)日宣布發(fā)行中票。龍湖集團發(fā)行2023年第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模11億元，期限3年，利率為3.5%。該債券由中債增進提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，由四大國有銀行聯(lián)合承銷。美的置業(yè)則宣布擬發(fā)行15億元中票，該中票同樣獲得中債增進提供支持。
在此之前，今年僅有新湖中寶(600208)、新城控股、中駿集團、金輝集團等房地產(chǎn)公司先后成功發(fā)行中債增進債券，規(guī)模分別為7億元、8.5億元、7億元、8億元。不過整體來看，房企債券融資仍面臨規(guī)模縮水的現(xiàn)狀，今年前7個月，民營房企信用債發(fā)行規(guī)模僅約165.5億元。
在本次會議之前，證監(jiān)會本周也發(fā)聲對房企再融資松綁，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。
方正證券分析師曹柳龍表示，本次金融支持民營企業(yè)發(fā)展工作推進會對當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)融資兩個關(guān)注點均有回應(yīng)，第一是優(yōu)質(zhì)房企股權(quán)融資進展，第二是防范化解民營房企風(fēng)險。他認(rèn)為，多部門聯(lián)合表態(tài)后，優(yōu)質(zhì)房企股權(quán)融資有望進一步提速，民營房企也有望獲得更大力度的融資支持，相關(guān)風(fēng)險或?qū)⒌玫椒�(wěn)妥化解。
仍有政策調(diào)整空間
即將到來的“金九銀十”將成為政策效果的重要觀察窗口。
萬科董事會主席郁亮8月31日公開表示，“當(dāng)前政策已在發(fā)力，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場回到健康合理的水平�！彼瑫r呼吁，“盤活存量資產(chǎn)等問題對行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大，中央政治局會議也提出了有關(guān)要求，這對行業(yè)是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺。”
美的置業(yè)董事長郝恒樂8月30日也發(fā)聲，認(rèn)可目前漸次落地的地產(chǎn)政策優(yōu)化�！靶枨蠖顺雠_的政策非常具體，力度很大，對于提振房地產(chǎn)市場會起到一定作用，但作用的發(fā)酵有一個過程。”郝恒樂認(rèn)為，“居民的剛性需求長期且持續(xù)存在，經(jīng)過周期調(diào)整會回到良性發(fā)展的軌道，公司有絕對信心，不管怎樣調(diào)整，機會一定大于挑戰(zhàn)�！�
最新出爐的銷售數(shù)據(jù)顯示，8月房企銷售情況仍在下行，中指研究院統(tǒng)計，2023年1~8月，TOP100房企銷售總額為4.36萬億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴大4個百分點；其中8月單月銷售額同比下降39.2%，創(chuàng)今年單月降幅新高。
在銷售走弱的背景下，上市房企盈利性持續(xù)走弱，凈利潤下滑顯著。今年上半年，97家A+H股房企營業(yè)收入均值同比下降1.3%，其中，50家企業(yè)營收同比下降，68家企業(yè)凈利潤同比下降，行業(yè)整體盈利性持續(xù)走弱。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，廣州、深圳相繼落地首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，將有效帶動房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心的修復(fù)，短期廣深房地產(chǎn)市場行情可期，但市場持續(xù)企穩(wěn)回升仍需更多供需兩端政策協(xié)同發(fā)力。
目前，在政策工具箱中還有頗多儲備。陳文靜表示，在需求端還可以調(diào)整京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如通過降低非普宅首付比例的方式進行優(yōu)化。進一步降低交易稅費也可以降低居民購房成本。在供給端，陳文靜呼吁，進一步加大對房企在融資、稅費減緩等方面的支持。
來源：證券時報網(wǎng)
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