9月的第一周，一塊“大石頭”擾動了上海房地產(chǎn)市場這汪泉水。
1日傍晚，上海官宣將于次日起執(zhí)行“認房不認貸”政策，幾乎一夜之間，樓盤銷售、房產(chǎn)中介、購房者的心弦紛紛被撩動。
“火熱”“猛增”“連夜”，這些字眼在各個平臺上宣示著房地產(chǎn)市場的勃勃生機�！靶抡钡摹爸卮罄谩闭娴娜绱肆⒏鸵娪皢�？過去一周，新開樓盤和二手市場實際反應(yīng)如何呢？
有開發(fā)商的營銷人員告訴澎湃新聞(www.thepaper.cn)記者，“認房不認貸”發(fā)布后立馬調(diào)整了宣發(fā)策略，都要往新政策上靠，主推“重大利好”和“購房最佳時機”。
“新政”落地一周內(nèi)，位于寶山顧村板塊的新樓盤華發(fā)四季河濱項目三期剛好進行了認籌開始到結(jié)束的全過程。
該項目一位銷售對記者表示，認籌客戶量比預(yù)計增長了近26%，但相比前兩期認籌還是下降不少。在她看來，“新政”的發(fā)布對于上海樓市有一定利好，具體能持續(xù)多長時間，比較難判斷。目前還是有不少仍在持幣觀望的客戶。
另一位浦東新區(qū)御橋片區(qū)的房產(chǎn)中介說，“新政”執(zhí)行三天，他已經(jīng)賣出四套房，此前要一個月才能達到該數(shù)量。看起來賣家有了更多話語權(quán)，但掛牌房源也增多了，買賣雙方的博弈一直都在。有的客戶“興奮勁”過了，也在等待市場變化。
新盤銷售：認籌數(shù)比預(yù)計增加近26%，有些客戶還在持幣觀望
華發(fā)四季河濱項目三期處在上海外環(huán)以內(nèi)，均價約66310元/平。9月1日，該樓盤還有兩天就要開盤，置業(yè)顧問徐可照常做著準備工作。當(dāng)天傍晚六時許，她看到了那則意料之外的“重磅消息”。
加班加點、客戶消息轟炸、看房和認籌人數(shù)陡增……第二天是周六，以往的周末徐可大概只要帶兩三組客戶看房，那天她接待了32組客戶。9月3日，樓盤開啟認籌，徐可說，原來預(yù)估大概是260組左右，但到9月7日中午認籌結(jié)束，實際有327組客戶參與。
以下是徐可的自述：
新的政策出來以后，很多客戶的心態(tài)都在變化。
正好是認籌前夕，本來我也要回訪一遍各個客戶的情況。有外地貸款記錄的，第一時間過來認籌；一直想要置換卻不敢拋的，加快了賣房的進度。以前保守一點的客戶，很多都覺得這是一個很好的契機，也要過來“沖”了。
那天晚上主動聯(lián)系我的客戶超過20組，有的是來確認可不可以按照35%繳納首付款，有的是問立馬賣房來不來得及認籌。跟我們之前預(yù)測的相比，預(yù)約認籌的人數(shù)可能多出來近30%。再往前一個周末，來約看房的客戶可能也就兩三組，但“新政”出來第二天的那個周六，我記得當(dāng)時接待了32組客戶。
9月7日中午12點，三期認籌準時結(jié)束。三期開了312套房，參與認籌的有327組客戶，但是我們之前的預(yù)測其實是在260組左右。這也是受到中環(huán)外房產(chǎn)市場因素的影響，項目一期3月份認籌，當(dāng)時是觸發(fā)積分的；6月份的二期397套也有超過600組認籌，三期下滑就已經(jīng)很明顯了。如果沒有新政策的話，估計會更少。
這個樓盤認籌幾乎是“新政”出來之后第一個認籌的，到認籌最后一天也就不到一周時間。很多人可能還不知道這個項目，或者還沒來得及把認籌金準備好�，F(xiàn)在也有一些沒來得及準備認籌金的客戶，已經(jīng)主動聯(lián)系要認小籌(即開盤之后正常認籌的都選完了如果還有房剩余，再由認小籌的客戶選房)，這些客戶可能都是正在快速辦理房產(chǎn)置換。
三期主要是兩種戶型，一個是91㎡的三房，總價在五六百萬左右，屬于剛需類型；另一個是疊加別墅，上疊103㎡，下疊121㎡，總價在800萬-1000萬，偏向改善需求。
新政策直接影響的就是有過貸款記錄的客戶。一部分是上海周邊城市過來就業(yè)的人，工作幾年之后要在上海買房，首付款不足，就會選擇先在自己家鄉(xiāng)或者外地買房。但再工作一段時間后，他們想在上海買房安家，之前的貸款記錄就會導(dǎo)致需要支付70%的首付款，壓力還是很大。“新政”出臺之后，他們可以置換一套上海的剛需住房，就會進來認籌91㎡的三房。
另一部分新增客戶則是出于改善型需求，在上海有房想置換。這部分客戶會更多地選擇疊墅，所以意向購買疊墅的人數(shù)增加也更多。對他們來說，原來二套房政策70%的首付資金上可能準備不足，但是現(xiàn)在35%就比較輕松了。
當(dāng)然，新政策出來之后，也會有一些客戶流失的情況。流失的客戶當(dāng)中，同樣是以意向購買疊墅的居多。
有的客戶本來看的是三房，政策出來之后就會把預(yù)算提高，想要買疊墅。類似地，本來想買疊墅的客戶，就會選擇往市區(qū)方向走，35%首付的話，資金也足夠。這項政策應(yīng)該對中環(huán)線以外的樓盤影響會更大一些，市區(qū)影響不大。
我覺得“認房不認貸”政策對于上海樓市應(yīng)該還是利好比較大。之前在2009年出了一些房地產(chǎn)的政策，后面四五年的時間市場都非�；钴S。這次政策調(diào)整我覺得也會如此，但是具體能持續(xù)多長時間，還比較難判斷。
政策出來之后，部分客戶其實也會有一些疑慮，比如“是不是促進大家消費？”“后期會不會不穩(wěn)定？”有些人會選擇把資金留在手上，持幣觀望；有些人雖然不知道政策是利好還是利空，但出于實際需求還是會買房。
對于觀望的客戶，我會問清楚他的具體原因是什么，想一直租房還是覺得行情不穩(wěn)定想再等等。如果是第二種，我會建議先買，因為有限價，早點買性價比還是會更高，而且環(huán)線內(nèi)地塊比較少，往后可能會越買越偏。
政策本身是好的，但大家也要考慮政策傳遞了什么信號、會不會影響后期的生活質(zhì)量、會不會導(dǎo)致通貨膨脹……在這些方面可能會多想一想。
另外，還有很多客戶關(guān)心首付比例會不會繼續(xù)下調(diào)，那就可能促使更多有購房需求的人來試試，對于年輕人購買剛需住房的刺激也會更大。
還有一點是，目前公積金的利率還沒有進行調(diào)整，置換后的公積金貸款利率還是按二套房算。這個點大家還是非常在意，畢竟公積金利率比較低，這也讓一部分人沒有直接被“新政”刺激。
房產(chǎn)中介：三天賣了四套房，購房者不輕易加杠桿
羅銘是上海浦東新區(qū)御橋片區(qū)的中介。9月2日，上海開始執(zhí)行“認房不認貸”，短短三天，他已賣出四套房，顧客多為剛需置換群體，此前已經(jīng)觀望數(shù)月，選擇的都是“保險起見”小價格段的房子(500萬到800萬)，不會輕易加杠桿。
最近一周，羅銘感覺到了市場的微妙變化，一套800萬以內(nèi)的房子，相比于九月前，漲幅在20萬到50萬不等，講價空間變小了，賣家似乎有了更多話語權(quán)。但與此同時，掛牌房源也在增加，買賣雙方的博弈依然存在，原本就不好賣的房子也沒有變得緊俏。
以下為羅銘的自述：
“認房不認貸”政策出臺一周，我已經(jīng)賣出了四套房，但都是在新政策出臺后三天內(nèi)賣掉的。
9月5日早上，我的顧客小鄭又給我發(fā)消息了，詢問看中的房子是否還在。
小鄭已經(jīng)觀望這套房六個月了。9月3日，“認房不認貸”政策剛出臺兩天，就有人來看她觀望的這套房子�？吹轿以谂笥讶Πl(fā)的帶看視頻，她就一直給我發(fā)消息，確認房子沒有被賣掉。
“認房不認貸”政策出臺前，我就聽到了傳聞。等到政策出臺，我立即發(fā)了朋友圈，又給在觀望的客戶一一發(fā)消息：“重大利好，不要錯過�！蔽耶�(dāng)時的干勁很足。
今年9月前，我每個月成交四五單。最差的一個月(7月份)只成交了一單。而到9月4日我就已經(jīng)成交四單了，但此后直到7日晚上沒有再增加。
買房的都是之前一直在觀望的人，最短的有三個月，最長的有一兩年。這次有了契機，他們就抓緊入市了。
這類客戶大都屬于剛需置換群體，把自己手中價格不高的房子賣了，再加點錢，就能“上車”了。但他們選擇的都是“保險起見”小價格段的房子(500萬到800萬)，不會輕易加杠桿。
我服務(wù)的片區(qū)在浦東御橋，靠近張江產(chǎn)業(yè)園，很多顧客都是在張江工作的新上海人。他們普遍是高學(xué)歷人群，收入中上，家境相對普通，置換房子的心理價位在800萬以內(nèi)。置換客也大部分選擇周邊配套成熟的二手房，好一點的還配有學(xué)區(qū)，而外環(huán)新房則沒有這些。但從我同行們描述的情況來看，全市范圍內(nèi)，小價格段(500萬到800萬)的新房最受歡迎。
“新政”出臺后，房地產(chǎn)市場的變化很微妙，買方市場在向賣方市場傾斜，但兩者的博弈并未消失。一套800萬以內(nèi)的房子，相比于九月前，最終成交價的漲幅在20萬到50萬不等�！百u方市場”的紅利不僅體現(xiàn)在掛牌價上，講價空間也變小了。過去，一套報價800萬左右的房子，成交價一般可以談到750萬。但9月3日我促成的一單生意里，賣家報價810萬，最終雙方只談到780萬。
但對賣家的“利好”并不是壓倒性的。有些房東也想趁著政策利好急著出手，最近找我們掛牌的房東很多，從前一天可能上個四五套，現(xiàn)在一天上十幾套。上新的房源多了，但相比于房源增長的比例，有意愿的購房者增加幅度沒那么高，不好賣的房子依然不好賣。
9月5日晚，我在朋友圈掛了一套“撿漏房”，一套掛牌價為780萬的房子，低于市場價100萬急售。但由于房子靠近高壓線，本身就不太好賣。兩天過去了，依然沒有人問。
500萬以下的“老破小”基本沒有漲價，能賣掉就很不錯了。
這次的新政策，主要帶動的是價位在500萬到1000萬左右的房子的流動性，也就是剛需置換房，特別是新房。因為置換新房不需要核價，能貸款的比例相對高一點，首付也相應(yīng)降低一些。
9月5日，客戶小鄭確認房子還在后，再沒了下文。許多客戶也像她一樣，“興奮勁”過了以后，還在等待市場變化。
現(xiàn)在市場上掛牌的二手房很多，也許等這些房賣掉以后，下個月、下下個月的買家會變多。
我還是很有信心的，不急于一時。根據(jù)我的判斷，“認房不認貸”政策利好時期在一到兩年，在這期間，我的業(yè)績至少也會翻一倍吧。至少，不會再像7月那樣慘淡了。
來源：澎湃新聞,
