“好事。”9月11日，省會城市福州深夜發布樓市新政，取消五城區的限購政策，當地一位房企人士稱，“二套被限購的需求，應該有希望被釋放了。”
自強二線南京打響全面放開限購“第一槍”以來，已陸續有多個二線熱點城市跟進，僅9月11日一天，濟南、青島三大城市均發布了放開樓市限購的新政，另一熱點城市蘇州也表示優化樓市政策。
事實上，在過去的半個月里，樓市優化政策進入加速落地階段，目前已有超20省市出臺政策近30條，接近8月政策頻次半數。在限購政策方面，包括蘭州、東莞、佛山、嘉興等在內的10個城市全面取消限購；同時，曾卡住改善需求的“認房不認貸”等政策也在北上廣深迅速落地。
華泰證券認為，7月以來住建部、央行等部委頻頻發聲，需求端放松步步深入，強化托底房地產市場的決心，預計二線及以下城市將有望迎接全面放松，一線城市也有望局部寬松，與其他政策形成合力，穩定房價預期和購房需求。
“大招”既出，不少城市形成了積極的反饋。全面取消限購后的南京，有項目來訪回升超30%；亦有項目在周末成交超4000萬；另有機構調研顯示，“認房不認貸”落地后一周后，多城來電來訪量有所提升。也有多位受訪人士反饋，當前市場有所起色，短期來看，市場會迎來一定的復蘇。
一天多城放開限購
在福州之前，兩個北方城市濟南、青島也同日官宣取消限購。
9月11日，山東濟南市、青島市相繼調整購房政策。其中，濟南取消二環以內的歷下區、市中區區域購房限制；青島也發布通知稱，將市南區、市北區(原四方區域除外)移出限購區域。至此，兩個城市均在全域范圍內取消限購。
同樣也是在11日，華東熱點城市蘇州召開新聞發布會，明確表示為滿足改善性住房需求，對于購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核，以保障和解決更多剛性住房需求人群，新市民、青年人、新就業人群、常住人口等適用同等政策。
蘇州當地市場人士向記者表示，“此政策目的即是放松限購，具體細則預計很快推出。”某房企在蘇州一項目的營銷主管表示，目前還不清楚是針對首套還是全面放松，后者的政策力度較強，整體影響可期。
事實上，8月末以來，許多城市核心區放松限購的節奏提速。浙江省嘉興市是首個全面取消限購的城市，此后大連、沈陽也在取消限購方面有所動作。但真正引發市場關注的則是南京。
9月7日，南京正式發文解除玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區的限購。隨著核心四城區的松綁，南京全域放開限購，成為8月末以來全面放開限購的第四城。這也是南京自2016年限購以來，再度全面放開限購。
回顧本輪周期松綁政策可以發現，許多城市的限購放松是一個從點到面、從外圍到核心遞進的過程。以南京為例，2022年4月以來放松限購的頻次達到8次，放松區域從六合、溧水區，再擴散到產業聚集區，最后到全域，購房門檻方面從降低外地戶口社保年限要求，再到放松家有二孩及以上、60歲以上老人的家庭限購，最終不限人群。
目前尚未完全放松限購的蘇州也以類似的方式，從城市外圍區域向核心城區逐步對限購予以松綁；9月初，天津也將住房限購區域縮小至僅市內六區。
華泰證券在近期的一份研報中指出，2022年以來二線城市針對局部區域、局部人群的限購放松已經十分密集，如今南京作為強二線城市全域放開，具有風向標意義。
業內認為，接下來為進一步實現穩需求，各大城市將加快放松限購的步伐。中指研究院市場研究總監陳文靜認為，對限購政策進行優化，有利于釋放更多購房需求，進一步修復當地市場預期，鞏固當前市場企穩修復態勢，特別是核心二線城市，政策效果或相對較好。
陳文靜預計，未來二線城市有望繼續優化過去市場過熱階段出臺的樓市政策，進一步放松限購政策，不排除將有更多城市全面取消限購。一線城市或采取因區施策的方式，優化非核心區限購政策，同時結合人口、人才政策，對多孩家庭、老年家庭給予更大政策支持，也是支持合理購房需求的重要方向。
據記者不完全統計，截至9月11日，有包括東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟南、青島、福州等9城，已全面取消了限購政策。
市場緩慢修復
除了對限購的松綁之外，近期各地亦有多重大手筆政策祭出，尤以“認房不認貸”的落地為典型。8月30日，廣州、深圳兩地率先落地執行首套房“認房不認貸”政策，兩天后，北上兩城亦全面跟進執行，力度超出市場預期。據億翰智庫，截至9月6日，一線城市之后，本輪已有30余個二三四線城市跟進本輪“認房不認貸”政策。
目前來看，各類樓市松綁組合拳效果已所有顯現，部分城市反應迅速。根據中指調查數據，各類松綁政策執行后，全國置業意愿提升了15個百分點，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個百分點左右。
上海一新房項目銷售主管向記者表示，新政實施以來的到訪成交增量都很可觀。記者獲取的一份調研報顯示，招商蛇口在上海新政落地兩天后，成交了超1.5億元，總來訪數量較政策前一周翻倍。
另一大型連鎖中介人士也告訴記者，近期新房、二手房的帶看量都明顯增加，“市場本身就有一定的客戶量，新政激發了一些本來沒有需求或是沒有著急進入市場的客戶，同時，有很多客戶的預算提了上來”。該中介人士向記者透露，上周有一天二手房網簽達到了700多套，“按照這樣的節奏，這個月的成交量或許能達到2萬套”，但目前仍處于去庫存的階段，尚未恢復到很理想的狀態。
另有TOP20房企內部人士表示，在剛過去的周末，深圳市場成交確實比之前有提升，成交套數多出約摸20%-30%；北京市場“也賣得很好”，有公司一次性團購了幾十套房源。
在放開限購的南京，某華東房企內部人士向記者表示，在全面取消限購后的第一周，南京項目來訪回升超30%，疊加營銷加碼，主城區及近遠郊項目熱度均有大幅提升。中海旗下一項目周末銷售額超4000萬。
不過，也有房企人士反饋，其公司位于南京雨花區的一合作方操盤項目，在新政后來方有少許的提升，轉化尚沒有大的改善。上海一外環新房項目負責人透露，新政第二周的來訪成交出現了較為明顯的下滑。
事實上，歷經了年初“脈沖式”的小陽春，業內對這輪政策的效用抱持著較為理性的態度，市場能復蘇到何種程度，多位受訪人士表示“不好說”。
上述華東房企內部人士認為，目前影響二三線城市的主要還是未來房價預期、個人收入穩定性，限購并非當前不出手的主要原因。上述福州房企人士也向記者表示，政策起作用的關鍵還是在于信心，同時還有首付兩成等政策未落地，“客戶也會等”，他預計，政策組合拳還需要一段時間發酵，見效或要2-3個月的時間。
某華南房企市場負責人向記者分析稱，當前政策底已出現，情緒上會打一波雞血，但因為市場基本面不佳，低迷也許還會持續一段時間；同時伴隨著經濟恢復，大約在半年到一年之后，市場庫存逐步減少，市場才能開始上行。
華泰證券在上述研報中也明確指出，從歷史來看，重點城市限購全面退出是一輪托底政策的重要環節。上一輪周期中，二線城市解除限購的高峰期在2014年9月，南京、大連、沈陽三城也在此時解除，并在政策落地的次月均實現了銷售面積同比增速的收窄。
但上述三城銷售同比顯著增長是在半年后的2015年3月后啟動；而均價同比增長趨勢明確則還需滯后半年，基本發生在2015年9月。上述研報指出，“整體而言，限購的全面退出疊加政策組合拳可以確認市場底部，但距基本面趨勢性向上的確立尚需時日”。
來源：第一財經,
