近日，《廣州市城市更新專項規劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項規劃(2021-2035年)》(下稱“《專項規劃》”)經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。
《專項規劃》中關于“房票安置”的相關表述市場關注度頗高：要探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。由此，廣州成為一線城市中首個提出房票安置政策的城市。
此前，廣州在一線城市中率先執行“認房不認貸”，也是首個調整限購政策的一線城市，為什么是廣州？廣州探索房票安置政策或產生什么影響？其他一線城市會跟進嗎？
中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強向21世紀經濟報道記者表示，未來城市更新和城中村改造將是各大城市進行城市建設所面臨的主要任務，廣州在這方面有著豐富的實踐經驗，一些成熟的經驗做法也會被其他城市借鑒，包括北京等其他一線城市。
廣州房票安置或實現多贏
“房票的本質是一種票據化的征地安置措施。”申港證券在去年6月的一份報告中如是寫到。與傳統的實物安置或貨幣化安置方式不同，房票安置的過程為征收人向被征收人發放未來可以抵扣一定購房金額的結算憑證的方式實現征地拆遷，并在未來被征收人使用房票購房時，由征收人支付房票載明金額的購房款，完成征遷補償。
王業強認為，房票安置政策對于創新城中村改造模式，鼓勵支持民間資本參與，具有一定的推動作用。因此，房票安置政策有利于緩解城中村改造的資金投入壓力，縮短城中村改造周期，同時也有利于庫存壓力較大的城市的去化。
在提出房票安置之前，廣州城中村改造主要采取回遷房安置或現金安置這兩種方式來補償被征收人，房票制度的引入或豐富廣州的城中村改造補償方式。
實際上，早在8月，《廣州市城中村改造房票安置實施辦法(建議稿)》就開始廣泛流傳。該文件明確，被征收人使用房票所購買的商品住房，不計入家庭限購套數。房票使用期限內未使用的，扣除房票獎勵后，兌換成現金。實施房票安置后，城中村改造項目原則上不再新建安置房。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，房地產市場進入存量時代之后，供求關系已經發生了重大變化，在這樣的情況下，鼓勵村民更多選擇房票安置，一方面可以讓居民迅速有房子住，不用長時間在外租房，另一方面也可以減少城中村改造的前期巨額資金投入。除此之外，該政策同樣有利于商品房庫存去化。
目前廣州房票安置政策的細則尚未出臺，政策力度和效果尚不可知。但在李宇嘉看來，該政策可能會先在推進中的片區改造項目做試點，在政策執行過程中也會將房票安置作為一種安置形式，連同回遷房安置、現金安置一起，供被征收人選擇，充分尊重他們的安居意愿。
“對于廣州來講，不應該太高估房票安置政策的效果。”李宇嘉認為，房票安置可能會解決一部分安置需求，但村民選擇的可能性或不高，約為30%。一方面，村民祖祖輩輩居住在原住址，有鄉土情結。另一方面，房票安置兌換到的商品房面積要比安置房面積少，一般會打六折，對此居民接受度可能不高。另外，村民過慣了收租的生活，也希望維持“住一套、租兩套”的生活模式。
但政策最終的效果，也取決于政策的設計、扶持力度，以及各區域未來商品房市場的走勢和預期。
在一線城市中，廣州率先執行“認房不認貸”和調整限購之后，又率先明確要探索房票安置補償政策。在王業強看來，背后的主要原因在于廣州城市更新和城中村改造任務相對較重，城中村改造資金投入壓力較大，而房票安置政策的推出，有助于減輕安置的資金壓力。
根據《專項規劃》，至2035年，廣州將累計推進城市更新約300平方公里。其中城中村改造155平方公里，涵蓋了165個城中村項目，主要集中在中心城區。
房票安置政策將進一步推廣
廣州并非首個提出要探索房票安置政策的城市。中銀證券梳理發現，2014年安徽銅陵和浙江諸暨率先推出房票政策。其后，紹興、金華、義烏、衢州、湖州等地均采用過房票安置方式。2016年，浙江宣布提前兩年完成商品房去庫存目標任務。截至2016年底，浙江新建商品房去化周期為11.7個月，低于當年全國同期水平(18.9個月)。
近兩年，越來越多的城市推出房票安置政策，除了宜賓、信陽、常熟、許昌、麗水、鄂州、開封等三四線城市之外，還有鄭州、南京、寧波等二線城市。
合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，北京每年拆遷騰挪的戶數也不少，目前北京的安置房主要是共有產權房，而共有產權房的位置和配套相對沒有那么優越，而且產權與政府共有，繼承、轉讓的最終政策也還沒有出爐，這些都會影響到拆遷家庭的積極性。
在郭毅看來，廣州明確將探索房票安置政策機制，政策執行后拆遷家庭可以用房票在市場上購買商品住宅，房票中的補償款無法覆蓋的部分也可以通過貸款的方式來解決。這一方面為拆遷家庭提供更大范圍的房源選擇權，另一方面也有助于項目去化。除此之外，與原有的適配拆遷家庭的住房產品相比，市場化商品房的品質也有所提升。因而郭毅認為有必要在一二線城市去推廣和拓展房票安置政策。
李宇嘉表示，在房地產存量時代，房票安置政策是一個大趨勢，其他一線城市也會跟進。但各地房票政策的推進要因城施策，甚至因區施策，考慮片區推行房票安置的適合度、新房房源的供應情況以及開發商的參與積極性等。
王業強認為，未來城市更新和城中村改造將是各大城市進行城市建設所面臨的主要任務，廣州在這個方面有著豐富的實踐經驗，一些成熟的經驗做法也會被其他城市借鑒，包括北京等其他一線城市。
今年7月，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。
對此，王業強表示，可以預見，隨著相關支持政策空間的打開，市場實踐的積極推進，房票安置政策機制也將逐步創新和完善，進而成為推進城市更新的有力工具，其對房地產市場的影響也將越來越大。
王業強談到，城市更新和城中村改造的參與方眾多，涉及環節較多，尤其是第三方需要大量墊資，造成城中村改造成本較高。因此，房票政策效果的發揮，需要進行系統化設計，要考慮到多方政策協同配合。尤其是要避免對房票使用場景和規則設置不合理的限制。同時，房票安置也需要尊重村民的選擇權，以及流動性租住人口的權益如何得到保障。
來源：21世紀經濟報道,
