越來(lái)越多的城市加入現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。近期,湖南岳陽(yáng)、浙江衢州等地發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策中或鼓勵(lì)開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn),或直接明確將試點(diǎn)現(xiàn)房銷售;9月份時(shí),雄安新區(qū)則直接取消了商品住房預(yù)售,推行現(xiàn)房銷售、精裝交付。
早年許多城市都曾探索過(guò)現(xiàn)房銷售制度,2022年的“停貸潮”促成了本次探索的重啟,2023年初主管部門(mén)亦明確有條件的地方可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,實(shí)行二十余年的商品房預(yù)售制度當(dāng)前迎來(lái)了政策調(diào)整的契機(jī)。今年初,碧桂園集團(tuán)莫斌也曾表示,未來(lái)現(xiàn)房銷售一定是大勢(shì)所趨。
政策不斷推動(dòng)的同時(shí),樓市下行、購(gòu)房者置業(yè)傾向的轉(zhuǎn)變、現(xiàn)房庫(kù)存的增加等多重因素疊加,也促使開(kāi)發(fā)商推動(dòng)現(xiàn)房落地。公開(kāi)信息顯示,融創(chuàng)、金地、旭輝等許多房企近兩年來(lái)都曾進(jìn)行過(guò)現(xiàn)房營(yíng)銷活動(dòng),碧桂園更是則直接推行“現(xiàn)房銷售”政策。今年前9個(gè)月,現(xiàn)房銷售面積在全國(guó)商品房銷售面積中占比提升至17.9%,較2022年末提升了4個(gè)百分點(diǎn)。
盡管落地速度有所加快,但全面推行現(xiàn)房銷售制度仍面臨不小的挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)人士指出,預(yù)售制與現(xiàn)房銷售并非完全對(duì)立的關(guān)系,從預(yù)售制過(guò)渡到現(xiàn)房銷售仍需一個(gè)過(guò)程,短期建議繼續(xù)通過(guò)在核心城市部分項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)的方式推進(jìn),或探索單一項(xiàng)目預(yù)售與現(xiàn)售的結(jié)合,不斷優(yōu)化調(diào)整。
重啟現(xiàn)房銷售探索
早在2016年時(shí),就有多個(gè)城市曾試點(diǎn)現(xiàn)房銷售政策,包括杭州、南京等城市在部分地塊出讓時(shí)嘗試現(xiàn)房銷售;2018年時(shí),廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳還曾擬訂“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”等相關(guān)材料;2019年成都也推進(jìn)了現(xiàn)房銷售試點(diǎn),推出了15宗現(xiàn)房銷售地塊。此后各地多暫停了這一探索。
近來(lái)各地紛紛重啟現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的起點(diǎn),是2022年下半年的“停貸潮”。隨著房企暴雷現(xiàn)象的蔓延,停工乃至房屋爛尾情況增多,購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目交付的擔(dān)憂日益加深,促使“保交樓”的重要性不斷提升,并再度引發(fā)了監(jiān)管層和業(yè)內(nèi)對(duì)商品房預(yù)售制度存廢問(wèn)題的思考。
預(yù)售制起始于香港的“賣樓花”模式,即把尚未完成建設(shè)的商品住宅提前賣給購(gòu)房者。1994年,內(nèi)地出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》,建立了預(yù)售許可制度。不同城市對(duì)商品房預(yù)售條件設(shè)置細(xì)則,如施工進(jìn)度達(dá)到封頂或主體結(jié)構(gòu)的一定比例,在滿足預(yù)售條件后,房企即可進(jìn)行商品房預(yù)售,1-2年之后將建成的房屋交付給購(gòu)房者。
在這一制度下,開(kāi)發(fā)商的資金得以快速回籠,資金周轉(zhuǎn)時(shí)間大幅縮短,項(xiàng)目投資節(jié)奏加快,促進(jìn)了商品房供應(yīng)量增加,解決了房屋短缺等問(wèn)題。同時(shí),期房只需購(gòu)房者繳納較低比例的首付,降低了置業(yè)門(mén)檻。過(guò)去的20多年間,預(yù)售制推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
期房銷售也一直占據(jù)著市場(chǎng)的主流地位。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì),2006-2008年,全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售比例曾達(dá)到30%以上,此后隨著房企周轉(zhuǎn)速度的加快,現(xiàn)房銷售比例不斷下降,在2020年降至僅有10.2%。
隨著行業(yè)的快速發(fā)展,房企對(duì)規(guī)模這一指標(biāo)訴求的不斷加強(qiáng),挪用項(xiàng)目資金的情況陸續(xù)出現(xiàn),不少企業(yè)在拿到購(gòu)房款后,會(huì)調(diào)用資金以償還貸款、償還債務(wù),或進(jìn)行騰挪再投資拿地。
億翰智庫(kù)指出,客觀上來(lái)說(shuō),當(dāng)行業(yè)行情向好時(shí),銷售業(yè)績(jī)一路向上,企業(yè)回款能保持順暢,金融機(jī)構(gòu)也予以配合支持,資金可以實(shí)現(xiàn)自由流動(dòng),即使有違規(guī)挪用等情況出現(xiàn),也有多種方式保證項(xiàng)目建設(shè);一旦市場(chǎng)向下,銷售下行、融資遇阻,開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源瞬時(shí)被卡住,能動(dòng)用的資金變得有限,由此引發(fā)了違約、停工爛尾等一系列問(wèn)題。
如今,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新周期,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來(lái)預(yù)售制度改革或?qū)⒊蔀樾掳l(fā)展模式的重要內(nèi)容,現(xiàn)房銷售試點(diǎn)也被提上議事日程。
2023年初,住建部明確提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”。此后,廣東、山東、四川、山西等多省份均表示將推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
其中,河南明確“以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn),積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售”,隨后合肥也提出在部分區(qū)域試點(diǎn)現(xiàn)房銷售;深圳則在土地競(jìng)拍規(guī)則中,將部分地塊改為“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”,北京今年以來(lái)已有多宗成交地塊含一定比例現(xiàn)房銷售的地塊,現(xiàn)房銷售試點(diǎn)進(jìn)程不斷推進(jìn)。
在當(dāng)前對(duì)期房交付擔(dān)憂的情緒下,消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房項(xiàng)目的傾向性明顯加強(qiáng)。據(jù)中指院,2022年全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降26.8%,其中期房銷售面積同比下降29.6%,而現(xiàn)房銷售面積僅微降2.3%,現(xiàn)房銷售面積占商品住宅銷售的比重自2018年明顯回落后出現(xiàn)回升,2022年占比回升至13.9%。
房企推動(dòng)現(xiàn)房營(yíng)銷
現(xiàn)實(shí)也在倒逼房企推動(dòng)現(xiàn)房銷售的落地。2021年下半年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期,樓市震蕩下挫至今。2023年前10個(gè)月,百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)操盤(pán)銷售額同比仍下降超10%。這一趨勢(shì)仍在持續(xù),某華東房企人士向記者透露,10月黃金周短暫爆發(fā)后,之后的每周來(lái)訪量都在下滑,11月前10日的來(lái)訪已掉至8月同期水平。
期間,保交付成為成為各大開(kāi)發(fā)商的頭等大事,在建項(xiàng)目工程進(jìn)度加速,已竣工交付項(xiàng)目中未出售部分也隨之不斷增加,成為現(xiàn)房庫(kù)存。
根據(jù)克而瑞對(duì)60家上市房企的庫(kù)存情況統(tǒng)計(jì),截至2022年年底,重點(diǎn)房企的現(xiàn)房庫(kù)存在所有存貨中的占比達(dá)到14.4%,且在不斷增長(zhǎng),至2023年上半年,這一指標(biāo)進(jìn)一步上升至14.7%水平,達(dá)到歷史新高。
開(kāi)發(fā)商自身也在努力利用這一現(xiàn)實(shí)情況,試圖把握購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)房更青睞的態(tài)度,轉(zhuǎn)變銷售策略,包括時(shí)代中國(guó)、旭輝、融創(chuàng)、金地等在內(nèi)的多家房企陸續(xù)開(kāi)啟現(xiàn)房營(yíng)銷。
今年7月,碧桂園則直接推行“現(xiàn)房銷售”政策,即購(gòu)房者以較低比例樓款即可鎖定房源,待預(yù)售房源完工后,可先前往查看房源,再簽署正式合同及支付尾款。從今年6月底起,這一政策已在多個(gè)項(xiàng)目落地。據(jù)碧桂園方面披露,其黑龍江某項(xiàng)目在新政策下,已實(shí)現(xiàn)到訪量提升200%。
萬(wàn)科同樣也加大了對(duì)現(xiàn)房的去化力度。在2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上,萬(wàn)科聯(lián)席總裁張海對(duì)外披露,今年上半年著重加大對(duì)持銷和庫(kù)存項(xiàng)目的去化,改變了之前較多依賴新推的策略,其中現(xiàn)房資源在上半年去化了302億元。
明源地產(chǎn)研究院指出,目前現(xiàn)房銷售基本已常態(tài)化。隨著新開(kāi)工量大幅下滑,新增供應(yīng)減少,如果短期內(nèi)銷售受阻的情況得不到改善,可以預(yù)見(jiàn),接下來(lái)現(xiàn)房的比例還會(huì)越來(lái)越高。有房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)記者透露,目前公司還沒(méi)有現(xiàn)房銷售,但年底有一個(gè)項(xiàng)目交付后就會(huì)有了,因該項(xiàng)目所在的城市市場(chǎng)情況不佳,“賣到明年都?jí)騿堋薄?br /> 政策推動(dòng)、市況不佳,疊加房企自身需求,現(xiàn)房銷售的落地速度出現(xiàn)了加快的跡象。此前有機(jī)構(gòu)測(cè)算,2028年全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%;但中指院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算,今年前9個(gè)月,全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降6.3%,而住宅現(xiàn)房銷售面積同比增長(zhǎng)21.2%,占比提升至17.9%,較2022年提升4個(gè)百分點(diǎn)。
值得一提的是,盡管現(xiàn)房銷售占比有所增大,但期房銷售的占比超8成,仍是當(dāng)前商品房銷售的絕對(duì)主流模式。事實(shí)上,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,現(xiàn)房銷售當(dāng)前尚不適合全面鋪開(kāi)。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向記者表示,未來(lái)預(yù)售制度改革或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)新發(fā)展模式的重要內(nèi)容,但在金融配套政策到位以及解決部分核心片區(qū)可能出現(xiàn)的供給斷檔問(wèn)題之前,不宜全面推行現(xiàn)房銷售,短期應(yīng)繼續(xù)通過(guò)在核心城市部分項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)的方式推進(jìn)。
陳文靜建議,在現(xiàn)房銷售試點(diǎn)方面,土地供給、審批流程、金融支持等應(yīng)同步跟進(jìn):如適當(dāng)降低地價(jià)、降低商業(yè)配建比例、簡(jiǎn)化審批流程等措施,降低開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力,提高開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)售地塊的獲取積極性;金融端研究合理解決資金缺口的方案,有效滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)期的合理融資需求。
來(lái)源:第一財(cái)經(jīng),