11月21日，廣州公共資源交易中心掛出黃埔區地塊，該地塊為二類居住用地(R2)、文化設施用地(A2)，土地面積為37711平，將于2023年12月22日進行限時競價。在該地塊的公告內容中，出現了“本次國有土地使用權掛牌出讓按照價高者得原則確定競得人”。這也意味著，廣州正式執行“取消地價上限”。未來，廣州核心區域的優質地塊將恢復市場定價。這不僅能增加政府賣地收入，還可以通過標桿效應帶動核心城市房價企穩。
針對房地產新形勢，特別是需求端紓困效應減弱的情況，近期政策主動應對。不久前自然資源部明確建議“取消土地拍賣中的地價限制”。據不完全統計，截至目前，已有成都、長沙、南京、武漢、蘇州、天津、杭州、東莞、深圳等至少18城取消土地地價上限。
據CRIC統計，1-10月全國出讓金28629億元，較2022年同期下滑26%，較2021年同期下滑48%。而廣州1-10月土地出讓金為951.5億，同比下降了7.6%；總成交建面555.2萬方，同比降幅為22.8%。因此，當有關部門發出對土地出讓模式進行調整的信號，兄弟城市都進行了調整，對土地依賴度更大的廣州此次調整也在意料之中，主要的意圖就在于提振土地市場。
在新的政策架構下，廣州恢復“價高者得”的競拍原則，意味著不再限制房價，也不再競配建、競自持。對開發商來說，就能根據房價水平直觀地計算出利潤空間，顯然這是在給市場讓利、休養生息，提振市場拿地的積極性。另一方面，當前市場預期較弱，競拍開發商不會很多，不會誕生高溢價地塊，利潤確定性較強。通過土地市場的情緒修復，可以帶動下游的商品房市場。
筆者認為，此舉主要是讓開發商看到賺錢的確定性，然后增加拿地。因此，預計后期開發商拿地的積極性會受到提振，對后續賣地有積極效果。但是，如果不設地價上限，開發商參拍多，溢價率收窄，也可能導致賣地效果減弱。因此，具體效果要看具體地塊。目前市場情緒仍比較低迷，新房、二手房價格繼續下降，需要市場消化到一定程度，有了觸底的跡象，供地新政的效果才會顯現。
從全國來看，目前一線城市中北京、上海、深圳還沒有取消地價上限，未來也是有可能取消的，但短期內應該不大可能。深圳此前已經采取“單限單競+搖號”規則掛牌出讓，取消了“商品住房銷售價格”，實際一定程度上是對市場松綁，給開發商讓利，但仍有最高地價的限制。筆者認為，深圳此舉可能更多是怕市場過度解讀為退出限價管制，通過房價上漲邏輯來推動新一輪的樓市回升。
總之，京滬深政策上可能相對會更謹慎一些。廣州則和京滬深不同，它的城市地位、市場關注度和樓市的彈性和京滬深是完全不一樣的，因此明確退出限價沒有太大問題。按照國務院印發的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》的提法，要推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，這就意味著未來房地產政策上可能要完全退出行政干預限制。因此，京滬深也不排除將來有取消的可能。(中新經緯APP)
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