房地產市場仍然處于轉型期的調整中，回暖壓力持續增大，連評級機構惠譽也預測市場不會再大幅反彈，而是會步入一個緩慢下行的新常態。這期間，租賃住宅市場也被關注到，認為普租市場當前形勢較為嚴峻。
根據緯房研究院、貝殼研究院等機構共同發布的《中國住房租賃市場發展報告（2023年三季度）》顯示，今年第三季度住房租金掛牌價水平環比下降，且低于去年同期水平。
數據顯示，2023年三季度末重點40城住房租金指數相較于二季度末下降0.99%；與去年三季度末相比，住房租金水平下跌0.66%。而且，在重點40城中，有30個城市住房租金掛牌價環比下降。在向來租賃市場最活躍的上海，租賃熱度似乎也正在下降。
很明顯，這一系列的數據都指向一點，租賃住房市場降溫了。事實真的如此嗎？其實再稍加深入分析，就會得出一個完全相反的結論：租賃市場熱度空前，行業已駛入快車道。
近年來，在“房住不炒”“租售并舉”的定位下，著力解決住房租賃市場存在的問題成為社會共識，租賃住房市場迎來上升期。市場向好，越來越多的企業也開始布局加入此賽道。
隨著市場參與主體多元化發展的趨勢，租賃市場變得越來越“卷”，令市場分化特征不斷突出。另外，隨著大批新青年消費觀念的改變，品質、品相參差不齊的個人房源不再受歡迎，反而市場化、專業化的長租機構逐漸獲得多方認可。
可以說，在政策、運營、資本等多方面加持下，住房租賃市場新格局正在加速形成，規范、專業甚至規模將成為能否在行業新格局中勝出的關鍵因素。
租賃市場需求旺盛
實際上，當前的租賃住房市場正呈現出“供需兩旺”態勢。
從需求端來看，相比于去年，今年全國重點40城租賃市場活躍度提升。根據貝殼研究院數據，今年三季度全國重點40城成交量環比、同比增加均超過10%。
這主要是因為今年高校畢業生數量創新高，達到1158萬人，畢業生群體帶來較強的租賃需求，再加上推遲購房人群“購轉租”的租賃需求增加，使得整體租賃需求保持旺盛。
另外，人口流動也改變了租賃住房需求。一個很明顯的趨勢是，雖然國內人口總量增長放緩，但人口結構正在發生重大變化，人口流動、家庭結構的新特點對住房形成新格局。
舉例來看，近十年來，我國流動人口規模顯著增強，增長69.7%，并加速向一線、新一線大城市，以及京津冀、長三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入無疑推動了租房需求的增長，住建部曾統計，大城市中超70%的新市民、青年人是選擇租房居住。
除此之外，家庭結構的變化也催生很多小型化家庭的租住需求。七普數據統計，平均每個家庭戶的人口為2.62人，比10年前減少0.48人。高房價限制了小家庭的購房需求，越來越多以家庭單位的人群開始選擇租房生活。
面對如此龐大的租賃需求，國家也不斷從政策層面對租賃住房市場給出大力支持。截至目前，全國已有30多個省份陸續出臺了加快發展保障性租賃住房的實施意見，40個重點城市提出了“十四五”保租房的發展目標，并制定具體的實施辦法與方案。
除了保租房相繼入市為市場帶來大量供應外，長租機構目前也是租賃賽道不可小覷的供給支撐。
長租機構頭部企業自如，在核心10城提供房源近100萬間，其他集中式公寓房源總計提供的房源也超80萬間。其中，上海集中式公寓規模超23萬間，僅在今年前8個月，上海以3.9萬間新增房源遠超其他城市。這也可以解釋，為何從個別平臺的開單量來看，上海租賃熱度呈下降趨勢。長租機構、公租房、保租房等租賃房的大量供給必然會分流現有的租賃需求。
值得一提的是，住宅市場還在下行，二手房“售轉租”情況增多，傳導至租賃市場不可避免就造成了成交量和租金價格持續走弱現象。
毫無疑問，隨著新一代的租賃住房需求日益旺盛，住房租賃市場總體規模將加速擴張，行業生態鏈將逐步完善，經營主體將更趨多元和豐富，競爭亦更趨激烈。
專業機構優勢突出
行業競爭十分激烈，需求端的分化已愈加明顯。
整體而言，當前租房的年輕人對于房屋品質、美學設計、智能科技和生活服務的要求在不斷提升，因此對于長租機構的偏好已然形成。而大部分未能進行全面維修和改造升級的“老破小”房屋，最終難以避免面臨長期空置、設備設施屢出問題、收益不及預期等出租難題。
一份調研數據顯示，有65%的租客表示，會優先考慮“長租機構的房子”。與之相對應的是，房東群體也在逐步傾向于找長租機構進行房屋托管。可以說，市場化、專業化的長租機構正發展為撫平城市住房租賃市場供需差異的重要主體。
對于租客而言，自如等長租機構可以提供符合品質要求的房屋與服務；對于房東而言，長租托管有利于實現穩定的出租收益。對于整個租賃市場而言，也能促進行業的健康良性發展，提振市場信心。
一般而言，較之傳統的市場化租賃住房運營模式，專業化長租機構可以在產品化改造、專業出租、裝修交付、租務管理等方面幫助業主提升資產價值。行業分化下，長租機構的優勢不斷顯現。
“專業性”是長租機構在競爭激烈的租賃市場中保持強勁韌性的重要原因。隨著需求的理性回歸，長租機構也在試圖打造更為極致的產品和服務。
以自如為例，截至目前，自如已拓展不同細分市場，旗下產品包括合租“友家”、整租“心舍”、高端租賃住宅“曼舍”等分散式居住產品，還有“自如寓”“自如友寓”等集中式居住產品，以及大型租賃社區“自如里”，可滿足不同層次的租房需求。
具體到各類產品成交周期，自如研究院數據顯示，自如租住產品出租周期整體比個人普租市場快一倍，具體來看，整租新品心舍系列、合租中的主臥帶獨衛房源，都比自如其他整租、合租產品平均出租周期要快近一周。
貝殼研究院數據顯示，2023年1-10月，深圳房源成交周期達到近2個月，廣州超過2個月，上海超過1.5個月，北京接近1.5個月。
這也表明，隨著客戶群體、客戶需求的變化，租賃市場的高端化趨勢愈加明顯。比如，當前新市民等群體對租賃需求有著爆發式增長，且大都愿意為好房子付出較高的租金溢價，擁有各類個性化產品的長租公寓也將迎來更多機遇。
種種跡象顯明，租賃住房市場潛力巨大，正逐步走向一個更加規范、健康的行業格局，租賃社區的產品也在隨著需求的改變而不斷更迭創新。
這對于優質頭部長租機構來說，競爭優勢將進一步凸顯，市場占有率會繼續提高，規模優勢也更加明顯。即便是面對市場波動，其抗跌性自然也越強。
來源：搜狐焦點北京站
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