隨著樓市“517新政”效應的減弱，樓市交易在前期走高后，近期出現一定降溫。
中指研究院近日發布報告顯示，今年8月，22個城市樓市整體成交面積環比下降2.9%，同比下降11.95%。
今年5月，提振樓市的“517新政”重磅出臺，隨后各城市紛紛推出落地政策，其效應也在隨后顯現。6月，在開發商沖擊半年業績的努力下，市場交易規模達到年內最高。到7月，一些房企的推盤力度有所減弱，樓市成交規模也出現下降。8月，市場交易繼續降溫。
新政效應減弱，需求釋放不足，被認為是8月市場降溫的主因。但值得注意的是，8月本身也是市場淡季，加之部分開發商為“金九銀十”蓄力，減少了推盤力度，使得樓市出現短暫的供需雙降。
不過，部分城市正在走出獨立行情。近幾個月，北京、上海等城市的二手房交易保持在高位，顯示出這些區域市場的韌性較強。
如今，“金九銀十”已至，但自“517新政”后，樓市政策重新恢復到“小步快跑”的節奏。這種節奏能否帶動傳統旺季的熱度，成為各界關注的焦點。
北京、上海走出獨立行情
雖然8月樓市整體降溫，但不同能級的城市，市場表現并不一致。按照中指研究院的統計，一線城市樓市成交面積同比上漲5.05%，二線城市和三四線城市則分別下跌19.73%和13.77%。
在本輪樓市調整中，一線城市表現出較強的韌性，其中北京、上海的反彈勢頭尤其明顯。
今年6月和7月，上海二手房成交量分別達到2.6萬套和2.1萬套，8月雖降至1.8萬套，但仍高于上年同期。
北京于6月末出臺了“517新政”的落地政策，7月的二手房成交量便超過1.5萬套。8月，北京的二手房成交量仍然達到1.4萬套。
算上新房成交量，近期這兩個城市的總體交易規模保持穩定。考慮到8月是傳統淡季，兩個城市的交易規模維持在不錯的水準。
58安居客研究院院長張波指出，一線城市中，北京、上海正在走出獨立行情。他認為，這兩個城市的市場韌性較強，且二手房對一手房的擠壓強度不大，客群重疊度相對較小。
事實上，影響新房和二手房交易的因素并不完全相同。
北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，在上半年沖擊銷售目標后，一些新房項目開始收回價格折扣，并推出中高端產品，從而追求利潤。這也在一定程度上影響了交易量。
另一方面，為備戰傳統旺季“金九銀十”，房企在8月的推盤規模普遍有所減少。中指研究院指出，今年1-8月，重點城市商品住宅批準上市面積同比下降34%。其中，8月供應量同比下降40%。
相比之下，二手房供應一直較為充足，價格成為影響交易的主要因素。多家經紀機構指出，二手房市場仍在延續“以價換量”的趨勢，但議價空間正在減小，業主對價格更為堅持。因此，近幾個月的二手房交易規模有所下降。
“原來二手房的議價空間在10%以上，現在降到5%～10%的區間。”一位不具名分析師向21世紀經濟報道記者表示。
中指研究院的統計顯示，今年8月，百城新建住宅平均價格為16461元/平方米，環比上漲0.11%，原因是部分城市優質改善項目入市，帶動價格出現結構性上漲。同月，百城二手住宅平均價格為14549元/平方米，環比下跌0.71%，連續28個月下跌，但跌幅較7月有所收窄。
“金九銀十”成色待估
市場降溫也直接影響到房企的銷售業績。中指研究院指出，今年1-8月，TOP100房企銷售總額為2.7萬億元，同比下降38.5%。8月單月，TOP100房企銷售額同比下降22.1%，環比下降2.43%。
近期，上市房企紛紛發布中報，營收、利潤雙雙下降成為行業共性。不少企業高管在業績會上指出，要改善這種局面，最終仍需寄望于市場的持續升溫。
近期，隨著傳統營銷旺季“金九銀十”的到來，不少房企正在躍躍欲試。
前述上市房企負責人表示，為備戰“金九銀十”，公司已提前對推盤項目、價格折扣措施作了安排，并給區域公司設定了銷售目標。
但他同時指出，“517新政”效應減弱，一些項目的蓄客情況并不理想，既有的營銷措施能否達到效果，自己“心里沒底”。
今年8月，各地出臺樓市政策超50條。其中成都、長沙等地優化限貸政策，并因區施策；深圳、長沙發布征集商品房用作保障性住房的公告。中指研究院指出，截至8月底，已有約30城發布國企收儲公告。
自“517新政”后，樓市政策重新恢復到“小步快跑”的節奏，其能否帶動“金九銀十”的熱度，是業界關注的重點。
分析人士指出，9月和10月，各地有望加快樓市政策的出臺節奏，從而進一步激活市場。其中，一線城市限購政策存在優化空間，部分三四線城市也可能推出較大力度的措施，帶動國慶長假期間的返鄉置業。
中指研究院研究副總監徐躍進表示，進入“金九銀十”，短期內核心城市新房市場活躍度或將小幅回升。但近兩年土地交易明顯降溫，供應縮量有可能制約房企的供貨能力，進而拖累銷售恢復。同時，居民收入預期等長期因素尚未有明顯改善，新房市場整體仍承壓。
相比之下，在“以價換量”的背景下，重點城市二手房市場有望保持一定的活躍度。
來源：21世紀經濟報道,
