保交房工作是保障民生、切實保障購房人合法權益的一項重要工作。住房和城鄉建設部表示，鎖定了按照合同約定應該在今年年底前交付的396萬套住房，作為保交房攻堅戰的目標任務。
“保交樓”政策的深入有助于減輕購房者對期房爛尾的擔憂，從而提振預期。如今，多地也正在“試水”現房銷售。但在這一進程中，如遭遇爛尾樓，應該怎么辦？
近日，爛尾樓8年業主自學法律討回房款的故事廣受關注。有網友表示，這種做法一般人學不來，遭遇爛尾樓后往往感覺力不從心、不知所措。
中新社國是直通車通過采訪多位法律專家和業內人士發現，遭遇“爛尾樓”后，抓三條主線，可以掌握挽回損失的關鍵詞。
行政救濟四通道
在我國，房地產從項目備案、規劃、土地審批一直到施工和銷售，全鏈條所有環節都必須在政府主管部門的監管之下進行和完成。
曾經從事房地產開發生意多年的姜成在接受中新社國是直通車采訪時表示，一些爛尾樓盤項目往往存在不同程度的違規。如果嚴格按照國家規定和規范操作，爛尾項目會大幅減少。
所以，當業主發現所購房屋項目有延期交付苗頭時，如能及時提醒相關部門糾正開發商違規行為以及加強資金使用等監管，可在早期為避免樓盤項目爛尾起到關鍵作用。那在遭遇爛尾樓時，又能通過哪些部門尋求幫助，以期挽回損失呢？
北京市京師律師事務所合伙人、律師張明表示，起訴前可以先行考慮通過以下四種方式尋求救濟：
一、聯系當地住房和城鄉建設局。該部門負責監管房地產開發企業資質、審核項目規劃和施工進度、處理房地產開發過程中的投訴和糾紛等，包括跨部門協調多單位共同解決包括爛尾項目在內的房地產領域相關問題，都屬于該部門職能；
二、直接向當地政府求助。政府具有較強的綜合協調能力，實踐中，有很多地方政府專門成立“爛尾工程推進辦公室”等臨時機構，通過政策支持、資金援助等方式推動項目復工，很多爛尾項目在政府的協調下完成交房；
三、通過消費者權益保護協會(消費者協會)獲得幫助，消費者可以向其進行法律咨詢或者投訴，比如購房者可將開發商違約延遲交房等相關問題反映到消費者協會，從而得到相關調解和維權指導；
四、主動與開發商貸款銀行或其他金融機構聯系。房地產項目通常都要通過銀行或其他金融機構進行融資。當房屋爛尾時，銀行或其他金融機構也面臨著壞賬風險。所以銀行或其他金融機構通常會竭盡全力尋找解決方案，如重組貸款、引入新的投資者等，購房者可以通過銀行或其他金融機構了解項目的財務狀況和可能的解決方案，針對具體情況早做準備。
張明說，在通過上述方式保護自身合法權益同時，根據具體情況，還可以適時啟動訴訟，對于通過上述方式所取得的一些認定、文書等往往可以作為訴訟所需的有效證據。
民事訴訟“三注意”
通過民事訴訟是維護合法權益的有力手段，遭遇爛尾樓后，如何在訴訟中占有先機？
北京義賢律師事務所高級合伙人、房產律師孔民在接受中新社國是直通車采訪時表示，專業的房產律師會根據具體情況，為當事人提供專業的解決方案。對購房者而言，注意以下三點，為遭遇爛尾樓的購房者在民事訴訟中保證利益非常關鍵。
一、簽訂購房合同要詳細約定交房時間、逾期交付期間的違約金，違約金可以按日計算盡量約定比例高一些；退房條件要清楚明確，確保合同條款的明確性和合法性。如果購房合同中在這些方面不夠清晰，可以要求簽訂補充協議。如開發商拒絕，則要提高警惕謹慎選擇。必要時，可以征求專業人士和律師的意見；
二、遭遇爛尾樓后，可與多名購房受害人提起共同訴訟。這不僅可以大幅降低維權成本，也可以共享互相之間的證據，提升成功率。但需要購房者齊心協力，推選出合適的代表人對相關事務進行多方溝通和協調；
三、訴訟和保全要早。只要條件允許，可以考慮盡早提起訴訟并提起訴訟保全。這樣可以先了解開發商資金及在建工程負債情況，再考慮是要求退房還是要求對方在賠償我們損失情況下繼續履約交房。
在遭遇爛尾后，除了行政和民事訴訟手段，刑事手段的作用也不容小覷。
刑事手段不容小覷
首都師范大學刑法學教授、研究生導師、北京市冠衡律師事務所兼職律師肖怡在接受中新社國是直通車采訪時表示，從以往案例來看，一些爛尾樓項目中，其運營人員可能出現與資金相關的刑事犯罪。
比如，以虛假訴訟、虛構工程項目、工程量造假等方式侵占售樓款等項目資金，甚至是虛構項目等詐騙、合同詐騙以及集資詐騙犯罪等，在一些爛尾項目中可能存在。
有購房者擔心：通過刑事手段追回的款項能和民事訴訟一樣，返還到購房者手中嗎？
肖怡表示，針對涉嫌詐騙購房者房款的犯罪行為，追回違法所得后直接返還購房者；對于侵占項目資金的犯罪，追回違法所得后返還到項目主體。遭遇爛尾的購房者可以通過行政、民事等多種手段合法獲取退房款等，從而享受到這筆追回的資金。
還有消費者擔心：通過民事訴訟可以主張被開發商侵占資金的利息，以及主張因此產生的損失；而刑事手段追回的只是本金。
肖怡表示，通過刑事手段追回違法所得返還受害人后，受害人依然可以另行提起民事訴訟主張合法的損失賠償，而刑事案件中的相關信息，很多可以作為民事主張的有效證據。
避開爛尾樓有“6看”
維權有成本，爛尾樓讓人糟心，有效避免買到爛尾樓是關鍵。
孔民表示，買房“6看”可有效降低買到爛尾樓風險：
一、《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工證》《商品房銷售(預售)許可證》“五證”齊全的房子，爛尾的概率會大大降低；
二、考察開發商有無不良歷史；
三、看工程進度。房屋主體工程已經完成2/3以后，出現爛尾的概率會降低；
四、看樓盤銷售周期與進度。銷售周期長、銷售進度很慢的樓盤要仔細考察。一個樓盤銷售周期拉長，高庫存最先影響到開發商的資金鏈問題；
五、購買尾房時應看房屋產權狀況。購買尾房首先要確定房屋銷售手續和產權是否明晰，是否已被銀行抵押了。如果是拍賣房，應弄清產權過戶手續是否已經辦理等；
六、最忌貪圖便宜。開發商體量較小，價格優惠的所謂“內部房”，雖尚未開發卻稱“有前景”的位置，這些“畫餅”項目，最終形成爛尾風險極高。
據悉，目前國家層面正在有效推動現房銷售，同時對預售制度進行完善和優化，這將為有效避免爛尾樓的出現起到關鍵作用。
來源：國是直通車,
